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标题: 房友谈房(一)你有问题,我有解答 [打印本页]

作者: hemingyong    时间: 2011-4-21 21:36     标题: 房友谈房(一)你有问题,我有解答

有网友建议,在本版公开征集有关房屋的问题,现在照办。我们的口号是:你有问题,我有解答,相互交流,共同提高。
问题无论大小,没有好坏,不分轻重。绝对免费,也无稿酬。有兴趣的朋友,可以立刻给我发短消息。我们将归类解答。解答以访谈和问答两种形式,本人“感谢网友信任”帖中提到的问题,是砖,作为参考。
作者: MrGrant    时间: 2011-4-21 22:22

支持
作者: chocoluv    时间: 2011-4-21 22:52

我问一个关于改建维修上的限制,谢谢先!
1。朋友看了Bear Mount 的房子,有Building Scheme的限制,将来维修是否要完全按照这规定走?
2。Rockland 的Heritage House的修建限制也很多吧?
作者: Serena    时间: 2011-4-22 07:26


作者: hemingyong    时间: 2011-4-22 08:17

谢谢chocluv提问,简单回答,是。
1,building scheme是土地开发使用的规定,主要是大小,高度 ,外观,以保护周边群众的利益,不因某房太高大,挡了别人美景成为眼中釘,或者太低廉成为肉中刺;
2,heritage building的限制分两种,一是只问外观,二是里外都管。
此外,有关房子的规定有,省级的建筑条例,市里的规划和规定,行业的细则。
作者: chocoluv    时间: 2011-4-22 08:58     标题: 回复 5# 的帖子

谢谢答复!
作者: 房屋翻新装修    时间: 2011-4-24 14:26

五楼的回答很详细。
补充一点,如果是HERITAGE的房子,试试申请政府补助吧!以前的客户有申请到的,100多年的老房子,政府给付了5万多,但是很多限制和要求。
作者: chocoluv    时间: 2011-4-25 09:43

听说电费要涨了,Insulation一直是老房子最头疼的问题。在不大兴土木的前提下(换门窗。。。),有什么占时的办法?房子是租的,用的是老式的Furnace, 从二月中到现在已经加了$800的油, 温度计上显示21度,但是屋子里还是很冷,Drafty。求助!
作者: 房屋翻新装修    时间: 2011-4-25 10:13     标题: 回复 8# 的帖子

如果是顶楼,可以把窗户封死,然后开天窗,这样的话有采光,但冷风进不来。如果窗外风景不错,这个不是首选。但可以改小。
取暖是可以改的,这个政府也是有很大的补助的,因为改造老的取暖设备,环保,节能,所以政府提倡。
绝缘保暖方面,也可以改造墙体,考虑费用,房内的墙是没必要改的,甚至可以只改顶风的墙,或者有风口的墙。
作者: chocoluv    时间: 2011-4-25 10:42

您说”如果是顶楼,可以把窗户封死“,是说把窗框给seal吗?还是玻璃窗部分也完全盖住covered? 选这老房子正因为它挨着水,180度以上的景色,尤其夏天快来了,还真不想错过。

有人对Passive House有兴趣吗?
作者: hemingyong    时间: 2011-4-25 17:04

我对有关房子的话题都有兴趣,自然包括passive house ,请问下文?
作者: chocoluv    时间: 2011-4-25 23:37

没下文~只是谈到insulation,想起passive house的墙和屋顶的厚度,和造价。。。只能先做梦。一个小小的梦想,将来找块地,盖一栋 deram house.

看了些节能建筑的资料,Energy-Plus 和 Zero Energy Building,不过,最后可能是拉几个集装箱,开门窗,像吊脚木楼那样架起,或是像堆乐高积木般随意。

抱歉,跑题了。
作者: hemingyong    时间: 2011-4-26 06:03

有梦想才有希望。dream house 是百年大计,我的经验是慎用新材料,时间会转换事物的利弊,不少问题是在十几年甚至几十年后才发现的。
作者: ILOVENANAIMO    时间: 2011-4-26 10:49

我新买的19年新的房子取暖是GAS 的FURNACE, 新换的才2年不到, 请问有必要换成HEAT PUMP吗?
作者: hanhan001    时间: 2011-4-26 12:27

heat pump 初投资很高,电费马上就涨了,综合考虑吧。
作者: hemingyong    时间: 2011-4-26 14:02

回#14
同意#15综合考虑的意见。维持现状,比较经济。
作者: ILOVENANAIMO    时间: 2011-4-26 14:49

谢谢LS两位.
可是我一个朋友告诉我说用HEAT PUMP非常省钱, 她家换了之后每月可省$200.
就是安装花了$5000. 她说2年就省出来了, 难道是谬论?
作者: hanhan001    时间: 2011-4-26 14:58

引用:
原帖由 ILOVENANAIMO 于 2011-4-26 13:49 发表
谢谢LS两位.
可是我一个朋友告诉我说用HEAT PUMP非常省钱, 她家换了之后每月可省$200.
就是安装花了$5000. 她说2年就省出来了, 难道是谬论?
如果按他的说法,那他说的是对的。不过你要知道你家安装Heat pump 需要多少钱,你家现在的取暖费是多少?

我曾经做过评估,我家如果要安,大约得2万。当然,品牌不同,房子的面积不同,和房子的条件不同,价格会相差很大。
你如果想按,还是找人做个评估,这样才知道值不值。

这就是我说的要综合考虑的意思了。
作者: hemingyong    时间: 2011-4-26 16:45

我再次同意hanhan001综合考虑的意见。我之所以说维持现状,是感觉你在犹豫,换与不换,并不是黑白分明,如果你确定两年就可省下按装费,问题就已解决了。据我有限的经验,一种新的取暖系统,通常初装费高,厂家宣称七八年拿回多花部分,如果heat pump 只要两年时间,应该早就一统天下了,比如地热,更节能,更新潮怎么还会有市场。我们取暖一年只有四,五个月,最冷的时间不过两个月,可省200,是12 个月的平均数吗?供参考。
作者: ILOVENANAIMO    时间: 2011-4-27 08:13

很有道理, 谢谢LS.
作者: 房屋翻新装修    时间: 2011-4-27 12:53

高手很多!
作者: hemingyong    时间: 2011-5-5 19:37

有网友问:作为屋主,在什么情况下应该考虑翻新或装修?
作者: freedom_2008    时间: 2011-5-5 21:03

今天去 park 时(看见天鹅之前)还看见一棵大树上有两个鸟巢,一大一小离得很近。我说一定是两家亲戚,我的另一半则说小的一定是出租 suite.  

人和其它动物一样,翻新改造住处第一可能是为了自己和家人住的更舒服 (1)。人又和其它动物不一样,翻新改造房屋还有经济考虑,也有可能是为有额外出租收入(2);改得好的(无论自住或出租或两者兼容)还会提高房子的价值 (3)。

所以翻新或装修首先要有能力,自己出钱或者可到BMO去贷款(开个玩笑呵);其次如能用钱生钱,而且能近期收效更好。 另外成本不要太高,周围邻居不会抱怨,不然花钱费力得不偿失,不如另外购买或新造。

注:自己这方面经验并不多,只是响应版主号召与网友相互探讨。说漏了可加,说错了可改,芯(心)实不在乎瓦打砖敲。
作者: hemingyong    时间: 2011-5-6 15:41

[quote]原帖由 freedom_2008 于 2011-5-5 20:03 发表
今天去 park 时(看见天鹅之前)还看见一棵大树上有两个鸟巢,一大一小离得很近。我说一定是两家亲戚,我的另一半则说小的一定是出租 suite.  

特别欣赏你的另一半的幽默,没办法,看到房子以及动物的窝,自然联想到收房租。谢谢另一半!
虽然不支持两亲戚的猜测,但是支持分析1)2)3)。
作者: bluesea    时间: 2011-5-6 15:57

引用:
原帖由 hemingyong 于 2011-5-5 18:37 发表
有网友问:作为屋主,在什么情况下应该考虑翻新或装修?
嘿,我也想问同样的问题。??
作者: hemingyong    时间: 2011-5-6 16:32

你是还想看看
房屋翻新装修的意见?
作者: bluesea    时间: 2011-5-6 16:47

岂止是我呀,我也只能算是读者群的一分子吧。房子翻新装修几乎关系到家家户户,要是系统点儿聊聊,一准能帮很多人的啊。
作者: sinclair    时间: 2011-5-9 11:17     标题: a question about the heating system

纠结ing,现在用gas furnace,是改用heat pump保留现在的gas furnace as backup,还是改用heat pump换个electric furnace as backup 。还是换个high efficiency gas furnace?
作者: 房屋翻新装修    时间: 2011-5-9 11:34

加拿大人把翻新看作投资的。他们不存钱,有钱就享受,要不就投资。投资的话,他们很多人不懂,也不会像国人一样追风炒股票。所以,就翻新房子。很多屋主是今年有钱换房顶,明年再有点余钱就换地板,或者篱笆。这也是为什么电视频道里装修翻新的节目几十个的原因,因为收视率高,是潮流。
加拿大的牛奶,4L的,两年前是3块半,现在要4块半了,钱很毛。所以加拿大人就翻新房子,将来卖的时候都能收回来了。这也是为什么加拿大这么多老房子,但还都不错的原因。
出去提高居住条件,出租方便,安全因素,卖前翻新的也占了很大一部分。
原因五花八门,总的感觉是加拿大人挺喜欢折腾的,把这个当作生活的乐趣,也是他们的爱好。
作者: MrGrant    时间: 2011-5-9 12:15     标题: 回复 29# 的帖子

说得很好

很喜欢最后一句
作者: MrGrant    时间: 2011-5-10 20:34

我简单说一下投资装修的话题。因最近自己刚完成了一个近10万元的项目。从设计,到审批(Sannich没批,两次上诉到最高委员会),到完工,近两年时间。当时请装修公司来评估,说9万2,不会超过10万。我简单一计算,非常合适:
1. 全部资金来自银行贷款,不用白不用。
2. 房屋会一定程度的升值,至少5万。
3. 以10万贷款,年利息以%5计算,年息5千,每月付利息420, 何况现在利息还低于%5
4. 10万应可以做1到2间房,出租一间房,月收入应在600以上,这样您每月的收入是增加的。贷款可以不用还,可以只付利息。不要想这辈子没有贷款了。

自己想了想,没发现有什么坏处。。
作者: hanhan001    时间: 2011-5-10 20:43

引用:
原帖由 sinclair 于 2011-5-9 10:17 发表
纠结ing,现在用gas furnace,是改用heat pump保留现在的gas furnace as backup,还是改用heat pump换个electric furnace as backup 。还是换个high efficiency gas furnace?
如果你已经决定换Heat Pump了,就没有什么可纠结的了。heat pump 自己就带有backup 系统,至少有的品牌是这样的,你可以多问几家。
作者: hanhan001    时间: 2011-5-10 20:46

引用:
原帖由 MrGrant 于 2011-5-10 19:34 发表
从设计,到审批(Sannich没批,两次上诉到最高委员会)
非常感兴趣关于上诉的问题,能不能具体谈谈?
作者: Jam    时间: 2011-5-10 21:19

引用:
原帖由 sinclair 于 2011-5-9 10:17 发表
纠结ing,现在用gas furnace,是改用heat pump保留现在的gas furnace as backup,还是改用heat pump换个electric furnace as backup 。还是换个high efficiency gas furnace?
backup heat 一年難得用到幾天,你現在的gas furnace很舊,需要更換了嗎? 如果是很舊很舊需要更換的話,才有需要換,不然我是建議你繼續用…要換新的furnace,要有換的原因,問問看自己要換的原因是啥,再來決定吧
作者: Jam    时间: 2011-5-10 21:25

引用:
原帖由 hanhan001 于 2011-5-10 19:43 发表


如果你已经决定换Heat Pump了,就没有什么可纠结的了。heat pump 自己就带有backup 系统,至少有的品牌是这样的,你可以多问几家。
目前還沒聽說過heat pump帶有backup系統的,backup heat都是另外獨立的系統
作者: MrGrant    时间: 2011-5-10 22:11     标题: 回复 33# 的帖子

都是装修公司去做的,邻居会收到一封信,给邻居打电话沟通,委员会人员视察,最后听证会。去做,然后有什麽问题解决什么问题。。

有个邻居还趁机跑过来,说我家的树太高了,是不是能砍一些去。。。
作者: hemingyong    时间: 2011-5-10 23:22

回#28
此话题本坛已有讨论,很有参考价值。
heat pump  分三类,气源,水源,地热源。我们现在谈的是第一种,不是最好的,但是最便宜,特点是1)相当于空调,节能70%,2)空气温度不能低于零下四度,要有后备系统,3)有燥音。如果你的气炉已旧,现有管道适合heat pump,可以考虑换,留下旧气炉后备,同时比较只换新气炉。作性价比时,应考虑不同因素所起的作用,如一年四季用多长时间,房子的保温性能,取暖的习惯,新系统的保养维修开销等。改变其他因素也可起到节能的功效,应请专业人士作综合评估后作决定。
作者: sinclair    时间: 2011-5-11 13:59     标题: 回复 37# 的帖子

多谢回复。打算请个energy audit了。

另回Jam,gas furnace还没有到马上更换的时候,只是效率较低。
作者: Jam    时间: 2011-5-11 16:49

請問一下sinclair,你的furnace用幾年了? 如果只是效率低,反正95%的時候只是幫助blow air而已,用不了多少電,你請人幫你估價時,也請廠商順便幫你估一下,換了後,可以省多少錢? 算一下就知道划不划的來了,另外,有的furance在裝之後,政府會給補助款,這些都是考慮的原因…

另外,請engery audit後,你大概有一年左右的時間必須把他們建議的工程做完,而且在那時的補助款未被用完前完工,你才能拿到補助款,超過時間或補助款被用完後,你就不能再申請了
作者: hemingyong    时间: 2011-6-22 17:39     标题: 房友谈房(三)的话题

如何买房的话题,已经谈了两个多月。非常感谢Mrgrant 无保留地介绍自己的经验和体会。同时感谢各路高手的参与。本想对此话题作一小结,但是又觉得可能有朋友还有高见或问题,不如留个开放的,不是结尾的结尾。
房友谈房(三)谈什么?如何造房,如何翻新装修,如何室内装修装饰设计。希望有兴趣的朋友回帖发表意见。
作者: chinadian    时间: 2011-6-22 20:16

也许是习惯问题,或是把房子看成投资了,相比其他族裔而言,中国人造房的相对较少(纯属个人感觉),所以翻新装修也许感兴趣的人会更多些
作者: hemingyong    时间: 2011-6-22 21:00     标题: 回复 41# 的帖子

谢谢你chinadian
作者: fengxiaoying    时间: 2012-3-15 18:53     标题: 地板走动时发出声音怎么办?

半年前买了个85年的房,楼上有些地方走动时 就会有声音 在楼下听着很刺耳 想问一下怎么能没有声音啊?问题严重么?
作者: Tom62    时间: 2012-3-15 19:50

如楼下没有完工的话,可进行隔音除理,如已完工就有点麻烦了,要推倒重来。
作者: fengxiaoying    时间: 2012-3-15 22:16     标题: 回复 44# 的帖子

谢谢回复
早就完工了,这么严重,会不会有危险?
要推倒整个房子还是部分地板?是不是地板下的木头有地方不平?只是一点地方,不是全部的
作者: freedom_2008    时间: 2012-3-15 23:27

85年的房子,局部木地板走路有吱呀声,一般来说是在装地板时,地板下那块儿复合板钉子没钉好/够,没大事儿。如一定要修,或从楼下开顶钉几颗钉子上去;或把那块儿的地板取出钉几颗钉子下去就是了。我们以前请人装木地板时,自己先拿开了旧地毯,再钉了几百颗钉子在原有复合板上,地板装好后决无吱呀之声。

如怕有结构问题,还可请专业人士打开点儿楼下房顶查看一下为好。
作者: hemingyong    时间: 2012-3-17 22:33     标题: 回复 43# 的帖子

地板在人走动时发出声音,通常有两个原因,一是地板与垫板之间松动,二是垫板与横梁之间松动。在确定具体部位后,或直接用钉加固,或是揭开地板加固。这是常见小毛病,无需太担心,就是有点烦人。
作者: DNW    时间: 2012-3-25 06:15

永远修不好
作者: DNW    时间: 2012-3-25 06:15

永远修不好
作者: Tom62    时间: 2012-3-25 07:25     标题: 这样讲比较乐观些,一直可修


作者: DNW    时间: 2012-3-27 05:23

使用以上方发,都修不好,你们试试看
作者: hemingyong    时间: 2012-3-27 18:22

引用:
原帖由 DNW 于 2012-3-27 05:23 发表
使用以上方发,都修不好,你们试试看
我介绍的方法是根据fengxiaoying的描述做出的回答,可能与你的情况不完全相同,不要气馁,问题总是可以解决的。在让我试试之前,不妨把你家的情况说来听听,或许我能帮你分析出问题的症结。
作者: happyjasmine    时间: 2013-3-24 16:15

请问版主,家里人多,发现卫生间不是很够用,想在楼下平地的一间大房加装一个卫生间(隔壁是洗衣房),不知方案可行否?预算大概多少?房子(01年)正面:车库在右边,房间在左边,房子的卫生间都在右边(车库边)。工程会不会很复杂?谢谢!
作者: hemingyong    时间: 2013-3-24 16:40     标题: 回复 55# 的帖子

看上去可加。预算要看实际布局和标准,概念性预算八九千吧。
作者: 大笨熊    时间: 2016-10-5 21:28     标题: 卖房

1405 mallek cres 1600 呎,3房3卫,排屋,2006年,售价 54.9万,为什么好久没有卖掉,可是周围价格差不多都卖掉了,请帮忙,多谢
作者: wendy    时间: 2021-9-26 19:24






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