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我自己修房的体会

我自己修房的体会

看到hemingyong先生“修房为什么要用GC”的帖子,有些感想。hemingyong先生在网上经常免费帮很多朋友答疑解难,做了不少好事,这个帖子也是他的看法。我们恰好也自己刚刚修过房,3900尺,花了整整一年时间,我想任何事情都有两面性,在还没有忘记之前,谈谈我们的修房经验, 为什么没有用General Contractor或者Builder建商(以下简称建商),而是自己动手,管理这个项目。

首先说明,我不是在这里抬杠。我在温哥华最好的朋友就是做GC的,帮人修房,做得非常成功,现在手上有5、6幢房子同时在修,每次去温哥华我都会去看他在建的房子,学习,取经。我想说的是,对有的人(比如,不懂英文,没有时间),你应该用建商;对有的人,你或者根本就不需要用建商,就能修房。任何事情都不是绝对的yes或者no。

注意,我上面没有说不怕麻烦-请一个建商,会少去一些麻烦,也会增多另外的麻烦,你要买地修房,还要怕麻烦,这不可能,除非你对房子和钱一点都不在乎。

再声明一遍,我只想对事不对人,通过我们自己修房的经历,谈谈为什么完全可以不要建商。用建商的好处,hemingyong已经讲得很清楚了,但是有没有不好或者不方便讲的一面呢?为什么这个行业的可信度那么低呢(如2seattle引述的,只有10%)?在温哥华,为什么很多华人(西人我不了解)不用建商修房,也做得很成功呢?

先谈机制。

我们买地开始修房的时候,对怎样修房,完全是一头雾水,根本搞不清楚各个环节和程序(现在想起来,当时胆子真大)。我们也咨询过许多当地的GC和建商,看他们的报价,出方案和预算等。

一般的GC或建商,帮你买材料、请工人,管理和监督工程进展。他们收费,约是工程总成本的8%到15%,也有收一个固定费用比如说5万块的。

我发现的第一个问题,是这个方式缺乏一个明显的监督和控制机制,对房主非常不利。

1. 建商的收费由工程总价决定,那么成本越高,建商的收费越高。建商有什么理由为你节约成本?
2. 建好建不好,建商都是收那么多费用,没有一个激励或者惩罚机制在里面,不管输赢,建商总是赚钱,这不合理。在修房的过程中,是有很多灰色的领域的。任何工作,你可以做到60分合格,或者可以做到100分,都算过关,这个机制,不会让建商尽力。

还有一种常见的方式,是包工包料,说好多少钱一平方米。这就出现一个相反的问题:建商在这个情况下,肯定是能省就省,省下多少,都是他的利润。你说,我们事先合同说好不就行了吗?这说起来容易,但要在房子还没有打地基之前就规定好一切细节,除非你自己就是个建商,对我们平常人来讲,不可能。

举个例子,实木地板,这是最简单的一项,有每平2元的,也有8元的,你说在包工包料的前提下,建商自主选择,会给你买哪种?其它的,象厨卫、浴具,灯饰等,种类和品牌更多,看着都头晕,价格相差就更大了。到时建商给你这个,你想要那个,又不想加钱(全包了哦),有很多架吵。

一个变通的办法,是建商给补助,你自己去买,超出补助的部分你自己出。问题是,这个补助基本是在开玩笑。我们问的一个建商,在本市算比较大的了,说起名字来每个行业内的subtrade都知道。他给我们报的190元每平,如果我们自己买厨房内的电器,他出5千元补助。全套三星的厨房用品,future shop讲讲价,5千元可能够了——对一个公寓来讲。我们后来才知道,修这样的房子,根本就不能去future shop这样的商店看,而是要去专门的电器店,电器的牌子,也全是我们以前没有听说过的,5千元?一个冰箱都买不到。总之,你要自己选择,加钱吧。

另外,退出机制也是大问题。修房过程很长,如果发现这个建商不行,要换一个,恐怕会很困难。很多问题,他已做的工作,都很难说清楚值多少钱。我的建商朋友说,只有屋主吃亏的,亏几万是很一般的case。

我每次问到这个问题,建商们总是回避话题,说他修了多少多少房子,屋主们都很满意等等。这些是屁话,我问有问题怎么解决,他说不会有问题,哄小孩呢。




这是机制问题,我们没法接受,所以决定自己修。若进展不下去,再打算找建商帮忙。下面的问题,是开修以后再慢慢认识到的,分享给大家。

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我自己修房的体会(材料)

材料。

买原材料的价格,我们事先也很担心,拿不到建商可以得到的折扣。我们这片地当时有6个lot,同时在盖的有3个房,休息时工人们经常在一起,我也得以看到一些其中一个建商拿到的原材料价格(送货时运货单就在旁边一扔)。非常惊讶得是,我们拿到的价格,完全同样的东西,90%情况下比那个建商的好,至少也是持平。为什么?仔细想想,房主出钱,那个西人建商根本不去花时间货比三家,shop around,或者与销售讲价(他有什么动力这么做呢?);另外一个房是一个大的建商,买地修房后自卖,没有时间象我们一样,一项一项地比较价钱。这,就完全理解了。

这是一种情况。

维多利亚有一些建材商家,想法非常畸形。比如去买地板,去买厨卫用品,你不是建商他就是不给折扣,买多少都不行,宁可不做生意。我想这与他们不是佣金制有关,反正卖多卖少与他们销售人员无关。这很好笑。

没有关系,我们去温哥华买。那里的商家竞争激烈,有赚的就行。我们的地板、地砖、橱柜、灯具,很多很多的东西都是温哥华买的,那里的选择多太多了,而价格,不说了,你去比较下就知道。

网上也可以买很多东西,比如buildirect.com,注意有没有CSA批准就行。

我认识的很多温哥华的自建房子的人,一个货柜一个货柜地从中国直接运原材料来,红木大门,瓦片,地板,瓷砖,你能想象的东西,都从中国运,更便宜。

顺便评论一句,国货,真的很棒。

我假想我们当时如果请了建商,很多东西还是会自己去温哥华买,建商不可能为我们跑温哥华去省钱的。那么我费了力气,建商在上面再加8%到15%,这合理吗?肯定有架要吵。

举个例子,插座和开关,我们看中lutron的一个系列。Lutron算贵的东西,外面一个盖子(plate),零售价要6元,home depot卖同样的杂牌盖子,1块多。我去当地所有的批发商问,最多给我9折。我的电工去拿,7折就能拿到,不过他还要再往上加10%卖给我,这也是行规。我最后在网上买的,花了一个多小时搜,加上运费,信用卡一付,比电工自己的价钱还便宜,省了四、五百下来。

总之,和买任何东西一样,花时间,多问,自然有结果。

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我自己修房的体会(人工)

最后说人工,subtrade。

这里面的学问就更多了,做过了才了解到。

一个建商,通常会有合作的sub-trade,各个工种的工人,接他的活干。之所以一起干活,无非几点原因,建商信任这些工人,或者相处愉快,或者利益捆绑。在温哥华,很多工人会交10-20%的管理费给建商。问题就出现了,很明显,谁来买单呢?值吗?

我们当时接洽这些西人 建商的时候,他们都说自己的工人如何好。当然,话都这么说。好不好我不知道,比市场价格贵很多,我是知道的。

我在温哥华当GC那位朋友,给我讲起一个非常常见的客户对话:
客户:喂,你的工人怎么那么贵,要1万块做这个活,我接触的这个工人只要5千,怎么回事?
GC:我的工人做活质量高啊,你那个工人你省钱要让他干也可以,出了事你自己负责啊,我不管的。

质量,这个事先看不见事后也说不清的东西,通常能镇住客户。

每个建商都说他自己的工人是最好的,这本来就很矛盾,这里面总有人乱说吧?至于质量,记住,每个人都会犯错,每个人都会拣懒。一旦一个建商发现他的工人的错误或者遗漏,多半他不会告诉你,因为这是他的工人,有利益冲突在里面,conflict of interest。

我们找的工人,几乎所有的都同时在给不同的建商干活,有什么不同?

价格不同。

还有一个重要的不同,是质量控制这块。我们专门请了非常有经验的老监理,按小时付费,帮我们检查各个工种工人的工作。他们之间相互不认识,甚至都没见过面,没有利益冲突,这样的质量控制,我们更放心。要是监理不认真挑错,按小时付钱,换一个也很容易。

顺便说一句,我们修房接触到的subtrade,大多数,绝大多数,都很热心,专业,只要事先说好,基本都能说到做到,把工作做好。

说起质量检查,市政府在修房过程中会有十几项检查,每个阶段结束,过关了才能往下面走。房屋保险公司还会有5、6次独立的检查。涉及他们的责任问题,这些检查都很认真,我们每次都跟在旁边,问这问那,也学了很多东西。

另外,我们开始还担心我们的“业余”身份。每次我们去市政府问问题,检查人员都非常热心地给我们解释,也多少给我们行了不少方便。相反的是,他们对待建商和GC,话语却非常“简洁”-专业人士么,连这个也来问?

我们能够自己修房,过程算得上顺利,我后来总结有几个原因。第一,我们的英文都还不错,至少达到可以和工人们随便吵架和争执的水平。维多利亚的华人工人太少了,不象在温哥华,一句不懂英文都可以修房。第二是当时的活少,找活干的subtrade很多,这就变相弥补了我们计划中的失误,没有拖进度。第三是我们遇到了几个非常好的subtrade,给了我们太多的帮助,真心感激,做这样的事情,得有“贵人相助”。最后一点,是我们真是用心去做这件事,花了许多时间在上面。

比如,我们买地时去办过户公证,那个律师听说我们要自己修房,恰好他也自己修过,给我们多聊了一个多小时,谈他的经验,我们应该注意些什么,等等,非常非常好的人。

有幸与各位朋友分享我们的体验,若有得罪hemingyong及其他业内人士的地方,请包涵。我说过,请人修房,或者自己修房,和生活中的很多问题一样,各有各的好处和特点,要看是不是适合自己的情况。

说实话,自己修房,做一件从来没有做过的事情,到最后住进去,过程非常有趣。大到各个房间的布局,小到每个插头的位置,都是自己劳动的成果,都有一段珍贵的回忆。修房的过程,可以写一本书了。而这样的经历和体验,弥足珍贵,却是很多金钱也换不来的。

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你们做的应叫造房比较合适吧,自己买地,制图,市里报批,再一步步盖起来,比修房工程要大多了。你总结的三点:英语好,机会好和运气好(也就是天时地利人和吧)都对,另外还有一点很重要,就是房主自己要很有时间才行。

我们现在的新邻居人很能干,自己一个人造一大圈高木栏子和孩子玩的小木屋,又快又好像玩儿一样。但他们盖房时还是请了个小建商,就是因为夫妇两人上班都忙,没时间盯着/安排sub-trade。 我们自己因为前两次都是从建商手里买的图纸上新房,从挖地皮开始每天去一会儿看看,时间久了就有了概念,所以知道新邻居的那个小建商(本身也是个木工)对造房子还是认真的,只不过很不在乎其他邻居们的地盘和树木保护,把两边的人家都得罪了,最后还被人告发让市里罚了两万元损伤被保护树木款,所以到现在三年了各家和新邻居还是互相敬而远之,而且在这几条街上也不会再有人找那个小建商盖房了。

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謝謝分享

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很不错的经验和分享
敬畏耶和华是智慧的开端

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这个非常有用啊,我就有好几个朋友自己建了房子,做得很合心意而且也很漂亮,节约。当然,也劳心劳力。感谢楼主分享。

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很棒很实用的分享!

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真的希望有一天看到很多中国人自己造的房子 .

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很多认识的朋友建议我写个summary。嗯。
如果你要自己造房 (谢谢freedom的更正),不要过于担心自己不懂。走出第一步后,进入这个行业,认识几个subtrade或者suppliers后,多和他们聊聊,你会发现路一下就宽了。
自己造房,要有大量的时间,如freedom所说。我们全职工作,还有2岁的小儿子,也应付过来了:经常早上上班前去一个小时(subtrade一般7点半就开始工作了), 晚上下班还去,中午有空也去,花很多时间再上面,多问,多谈,多看。不过,不要奢望你有个建商你就不花时间了,照样的,如果你对你的房子在乎的话。

不要担心质量问题。找建商建房,并不意味着质量就会高。建商以修房为业,目的是挣钱(除非他是雷锋)。而象我们这样一般人,房子就是一生的大部分积蓄,还要住在里面多少年,你说,谁会更在乎房子的质量?市场上有很多小的建商,一年修不了一幢房子,他帮人建一个房子,建好后就完事了,而屋主,要付全部的费用,还要天天住在里面。谁会更在乎房子的质量?这是常识。

另外,一个建商是不会自己动手的,他只负责协调管理等,工作都是subtrade在做。质量,多半由subtrade的活来决定。

质量这个概念经常被偷换。建商给你装2元的地板,你看中8元的,你说哪个质量高?质量上讲,我看没有太多区别。2千元的冰箱和1万元的冰箱,质量上又有什么区别?有那么大吗?大多数的建商不会偷工减料,会把房子修建完,通过市政府和保险公司的检查。但是如果是包工包料,一定会给你用最便宜的材料,这是很简单的道理。给你装2元的地板,检查也会过关。这和质量无关。

不要担心拿不到好的材料折扣。建商总会说他能拿到好的折扣,这多半是忽悠你。建商是有些折扣,但不是在每个商店都有,有多少,他会不会转让给你,这些都是未知数,他不会写明。你出钱,这个世界,出钱的总是boss,没有商品是被垄断的,总有商家会给你最好的价钱。

至于建商平时合作的工人,不多说了,这里面水太深了,得罪人。我 相信市场机制,找不同的工人来报价,查reference,并不是要取最便宜的,综合考虑,这是最合理的做法。接受建商,就是接受他的工人,接受他的工人的价格(不论他报多少)。这是你找建商的隐形成本,非常大,开始体会不到的。

造房,跨出第一步是最难的。其它自己造房的朋友,希望也能分享你们的经验。回头想来,这是一个非常有趣和值得回味的过程,也值得分享。

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实用分享

相信很多承包商不希望看到更多这样的帖子,谢谢这样实用分享. (shakehand)

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vicgolfer先生多次指名道姓地把hemingyong和他最好的建商朋友撇开,而说其他gc如何如何不是雷锋,你是不是想说,如果有海量的时间,又有能力用英文吵架和辩论就可自己修房,否则,只能找这两个例外的好gc。那么我们应该感谢你为渊驱鱼了。哈哈。
但我不觉得,你这一竿子有那么大的功力,能把一船其他人都打翻。从你的经验分享中,看不出你被哪一个建商赚过哪怕一分钱。真有苦情,到网上来诉诉也没有什么不好,可是不要找错对象。对gc不应这样,对房产经纪,对其他专业人士,都不应这样。
赚钱与省钱没有什么贵贱高下之分,赚钱未必可耻,省钱未必高尚,君子爱财,取之有道,有道,赚钱可以助人,无道,省钱便是坑人,我想这是人人都明白,都应尊循的道理。

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回复 12# 的帖子

同一件事,你说了一面,我说了另外一面,本来就不矛盾,你咋老觉得我是对着你干呢?就不能有不同意见吗?我又不是你的同行。
我的建商朋友也看了,笑笑就过了,经验分享,怎么说对大家也是好事。
我已经强调过了,自己造房,并不是适合所有人。我还要怎样说呢?
至于我有没有苦要诉,我自己的房子质量如何,费你操心了。
房主要减少成本,省去不必要的开支,建商要赚钱,都是天经地义的事,又不犯法,谈不上高尚或者卑鄙之类。不过这些话,放之四海皆正确,说了等于没说,基本属于废话。分享些经验,又不是道德法庭。
这件事到此为止吧。

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楼主真是一位实在人  
找到了新家,但我不是主人。

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这种原创,实用知识贴越多越好!

楼主的这个帖子 100% Authentic 原创。信息量和知识含量都十分巨大。

愿意用自己的时间,把自己的经历和经验,无私的整理分享给大家,可见楼主是一位热心人!

这种帖子和信息,实在是越多越好!

还是要声明一下,我还真不认识vicgolfer先生。

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我也不认识vicgolfer,但是认识老何,知道他也是个实在人,也许夏天可能有点儿火大了,先消消气儿。

记得不久前有网友在这里说过建商的信任度很低,统计数只有不到10%,就是说大家公认有90%以上的GC不靠谱,所以vicgolfer 说的有关建商的问题是过来人都知道的实情。

对有知识有能力又会挤时间的人来讲,不论是vicgolfer 还是老何本人, 自己当自己房子的建商当然是第一选择。  对没有能力或条件的人家,省不下建商的费用,但能事先明白知道这些问题,可以在请建商时小心注意少上点儿当,对大家来讲是好事情, 因为90%的不可信任度是防不胜防呀。 所以我觉得vicgolfer 的帖子是对事不对人,做这行且在乎信誉的呢有则改之,无则加勉吧。

别较劲也别生气啦,现在各商店均有新鲜西瓜水蜜桃,多吃点儿消暑呵

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回复 16# 的帖子

同意楼上的观点!

另外,我要建房的话还是找老何

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回复 13# 的帖子

“你咋老觉得我是对着你干呢?”
这是你的原话。容我作答。
你我几乎不认识,也没有任何利益冲突,不存在对着干的问题,我以为你是来做反方同学,玩辩论滴。1,我说,为什么要用gc,你用感想回应,说,完全可以不用;2,不时地提名道姓抱歉,多少有些此地无银三百两的意思吧,人们对自己的名字都是敏感的;3, 把我的贴与你的贴对照一下,基本就是按照我的思路回应;4,你贴中就是建商如何只顾赚钱,不顾房主利益,试想,即便90%的都是不可信赖的,还有10%是伤不起的,当然,如果你不认为我可能就是伤不起的,就可以爱怎么说就怎么说了;5,请重读一下你自己的贴,有太多问号,或者是反问,或者是责问。借用你的口气,可以这样表述,你是没有学过文法?还是就这么说话?还是喜欢吵架?我这三问,没别的意思,只是想让你体会对方的感受。
如果你没有做反方的意思,又不愿看到别人的回答,那就拉倒吧。

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回复 16# 的帖子

明天去看你的“豪宅”,顺便吃点西瓜,先谢了啊。

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回复 17# 的帖子

想不到,还真被他赶了条大鱼来,谢谢你,也谢谢赶鱼郎。

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