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算一算:损失多少:1471 Harvest Lane

只能说这是完全的误导,实在看不下去了:不仅15000 和13500 的差别不见了,利率也升高了1%,玩弄数字游戏。房价如果下跌,利率一般也会下降以刺激市场,这是最基本的道理。地产经纪的话永远是“现在买最好”。

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来分析下地产经纪的第一个例子。房价30万,付5%,1点5万,月供1430元,年供1430x12=17160。Mortgage为292,838,这一年利息成本是9634(292,838x3.29%,简单起见,用年单利计算),Mortgage变为292838 - 17160+9634 = 285,312。一年后房价变为27万,资不抵债,结论:该房会被银行回收拍卖,或者追加mortgage数额。

做Scenario Analysis,最基本的一点就是hold住其他factor不变,你说房价降10%,情况会怎么样。但你不能同时又说利率会升高1%。你应该只改变一个factor,看看有什么经济效果,而不是改变两个相互抵消的factors。

况且,房价下跌,利率提高的机会大还是降低的机会大?你问10个经济学家,10个会告诉你利率下降的机会大。所以你的第2个例子几乎不成立。

再有,更不能牵扯到若干年后卖房会收回当年的down payment,这更是不靠谱的factor。你怎么知道卖房就能收回成本甚至赚钱呢?那么多美国的法拍房又是怎么来的呢?很多人down payment血本无归。

现在该不该买房,每个人都有自己的看法,但用这样的例子来误导,实在很搞笑。

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刘经纪的两个例子月供我没有细算,但是可能正确,因为贷款数额不一样。话说回来,这是最低月供,比较这个指标根本没有意义,买房者在意的是房子的价值和总贷款数额,第一个例子负债是292,838,第二个是263,554,你愿意等一年少负债3万元吗?

另外,经纪们经常说租房者的租金白给了,那一年的利息呢,不是白给银行了吗?这个经纪是不会提的。

反正,如果房价在降,是买房的好时候,以小换大;房价若在升呢,也是买房的好时候,不要等到涨太多了再买,你等得起吗?不要后悔哦....自己判断吧。

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这越扯越远,哪跟哪啊?无非是把水搅混,搞得不太懂的人思维混乱罢了。

讨论的是你上面那两个例子,有非常大的误导嫌疑,这谁都看得出来,我要是你,直接承认就是了。

如果真要扯远点:
“如果你是租房,那永远的没有这样的机会。”这说得太绝对,经济学上讲的是机会成本(opportunity cost),我5%的首付不投在房子里,可以投在股市,高息债券市场等,也可以贷款投资,和投在房子上比较,你能说10年后谁的收益高吗?过去这十来年房地产市场好,未来十年谁又说得清呢?

“这是加拿大政府给每个公民的最好的政策,没有任何税可交。”你这里说的是房子增殖后的所得税。每年的地产税你交不交?10多年下来数额非常可观。买卖房子,4-6%的经纪费用呢?我投资股票的交易成本只要几十元而已。还有更重要的,加拿大政府并不傻,加拿大和美国对房屋拥有者的区别,美国是要交增殖所得税,但每年的利息费用可以抵扣收入,而且是税率最高的那部分,这是变相返还-对于你上面例子中交5%down payment的人,美国的做法会更实用;还有,如果房子没有增殖,那无增殖所得税这块根本就没有作用,但每年的利息费用抵扣收入,却是实打实的。

扯RRSP就更远了,RRSP里面的钱本来就是税前的收入,拿出来当然要交税,怎么能compare orange and apple?

本来不想抬杠,只是看到你上面那两个例子太搞笑了,把看客当傻子,皇帝的新衣一样,实在忍不住了我才跳出来。

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就以本thread的房子为例,2004年55万买,今年72万卖,就算没有什么经纪费,税收之类,简单起见,涨幅为33%,8年,一年约4%,这个涨幅大不大?定期存款都有这个回报率,同期的Nasdaq翻了一倍多。不投房子,有很多可以投资的地方。

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回复 38# 的帖子

38#的问题是用一个使用杠杆(leverage)的投资(11万,再借44万),和一个不使用杠杆的投资(股票,只有11万投资),进行比较,两者风险完全不同,required rate of return不一样,投资额也不一样,比较orange和apple,怎么比?

任何使用leverage的投资,最基本的投资分析,应该是分析如果涨了,最后收益会是多少,如果跌了收益会是多少。不要说房地产永远不会跌这样的话 - 那是经纪说给客人听的鬼话。

你再分析一下你的例子,如果跌了点呢?杠杆的作用,就是把效果放大,涨了会多涨一些,跌了会多跌一些。不要只拿一面出来说,房子永远会涨吗?!

具体数据我就不分析了,基本概念都是错的。

还有,你说投资股票不能借钱,这也不对,你完全可以用margin,随便去问一个full service的broker。和房子一样,只要你的equity还在,就会有机构借给你钱。借钱是银行和一些投资机构的主要业务,你不用求他们的。

任何投资都可以用杠杆,也可以用来抵抗通涨,不是房地产专有的,我不是反对房地产投资,毕竟是各人的事investment和financing是两个分开的概念,不要混淆。

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不扯了,浪费时间,本人也算正规科班MBA的investment专业出身,这么简单的道理都讲不清楚,惭愧。

有点好奇的是,房地产“10年疯涨,翻了一倍”,这个数据是怎么来的?我查了Victoria Real Estate Board的历史数据一栏,从2003年到2011年,大概上涨60%左右,2012年的年度报告还没有出来,月度报告已经到10月份,跌幅大大超过10%,那过去10年就在50%上下。
http://www.vreb.org/mls_statistics/historical_statistics.html
你的数据哪里来的?

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回头看看5年前这个帖子真有意思。2012年11月,房管局公布的平均房价是629,013,5年后的2017年10月,854,833,共涨36%,年平均7%多点。

维多利亚房地产网(维房网)有专门的市场趋势,分独栋、公寓和联排,过去1、5和10年。
http://vicfang.com/market_trend.php

这个趋势还会不会继续?只有天知道,我们在这里白讨论,白撕。

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