linafeng

作为业主，在房屋翻修过程中所要作出的选择和决策不亚于买房的时候。在你开始兴奋地在白纸上起草你的翻修大计和约见承建商之前，请先静下心来考虑好这几个问题：翻修的资金准备好了吗？从投入和产出的角度看，花多少钱为之合适呢？该如何控制预算呢？在房屋翻修上，说实话我也只是新手，我就将我仅有的一些装修经验结合我工作上的专业知识，给大家浅聊一下。不足之处请大家帮忙补充。

一，        准备翻修用的资金。

当涉及到大工程的时候，所需要的资金动辄上万，如果银行里没有现成的储蓄，自然就要通过贷款的方式取得装修用的资金了。各大银行的个人贷款产品大同小异，下面给大家详细介绍一下。

1．        Mortgage

现在市面上的variable closed mortgage应该是所有贷款产品中利率最低的。如果你准备给房子动“大手术”，所需要的装修资金较大的话，这个可算是首选。比如你需要$100,000给房子作加建或拓宽，你可以到银行询问一下贷款专员，看看你是否合资格refinancing你的mortgage。比如你的房子值$ 500,000，现在的mortgage的余额还剩$250,000，在你收入和信用符合资格的情况下，你应该可以合资格将现有的mortgage提高到$350,000，以此提出$100,000的现金。我们的银行术语称为equity take-out。

这样贷款按照mortgage的低利率，而且摊还期可以拉到最高30年，每个月的还款压力就不会太高。

同样，如果你房子完全没有贷款，也可以通过设立一个mortgage的形式将这部分取出。

好处：利息最低，摊还期长，还款压力小。不够完美的地方就是这种贷款是一次性的，也就是说这次你贷了$100,000，如果N年后你还清了，又有别的地方需要钱的时候，你就又要到银行申请一次了。
费用：需要律师费（大概$350-$500），和房屋评估费（通常银行cover）

2．        Secured Line of Credit

Secured Line of Credit 也称为有抵押信贷额度。通常是以房产为抵押，向银行申请一个较大额度的信贷帐户，产品功能类似信用卡，但是可用额度更高，利息低至现在的Prime+0.5%，还款额可以支付利息而已。

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举个例子，如果你现在住的房子值$500,000，没有任何贷款，在你符合贷款资格的情况下，你可以到银行用这个房子抵押一个$100,000的secured line of credit，利率是Prime(3% as of July 28,2011)+0.5%，interest  only payment。也就是如果你用里面的$50,000做装修，每个月的还款供可以只支付$50,000x3.5%/12=$145

好处：利息较低，可以只还利息，什么时候有钱了，可以一笔还清所有余额而没有罚款。此产品一劳永逸，只要房子不卖，你就一直拥有这个高额的低息信贷额度，可作任何用途，装修，买车，旅游，投资等等。
费用：需要律师费（大概$350-$500），和房屋评估费（通常银行cover）

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再举个例子，如果你现在住的房子值$500,000。有一个$250,000的房屋贷款。同样可以向银行申请一个secured line of credit。银行一般可以做最高相当于房屋评估价80%的贷款，也就是说，在这个例子里，银行可以给你最多$150,000的信贷额度。$500,000x80%-$250,000=$150,000。因为这个房子已经有了一个mortgage，所以这种情况下拿到的secured line of credit在利率上没有上面例子里好，通常是Prime+1%。除此之外，其他产品特性一样。

好处与费用同上。

3．        Personal (unsecured) Line of Credit  

如果实在不愿意花律师费，或者拿自己的房子去抵押的话，可以选择申请个人信贷额度，通常也是无抵押的信贷额度。

由于无抵押，银行自然会收紧审批的要求，获得批准的信贷额度不会特别高，利率也不一样，通常银行提供的personal line of credit的利率会在5%-13%左右。部分贷款者如果申请条件好的话，可以获得interest only payment的优惠，否则正常的每月最低还款额是closing balance的2%。举例说，同样是花了$50,000，这种情况下，你每个月的最低还款额就是$1000（$50,000x2%），跟上面的$145的interest only payment是大不一样了。

这个产品也是终身受用的，跟信用卡一样，用了还，用了还，这个贷款额度就一直在那儿。因为不牵涉房产，自然也省了律师费。

4．        Personal Loan

Personal Loan 也叫个人贷款。是一般传统的贷款产品。与上面我提到的其他贷款产品不一样，personal loan是一次性的贷款产品，同样是$50,000，这个产品的放款是一次性的，银行会给你设定最高可以为5年的摊还期，规定好每个月的还款额连本带利是多少钱，5年后你还清了，这笔帐也就结了，将来你还需要贷款，就又要重新做一次申请。利率跟personal line of credit 差不多，在6%-15%之间，根据具体案例而定。

有些人比较喜欢这种形式，因为给自己规定每次连本带利的还款，知道3，5年内一定能还清，不像上面的几种产品，可以一辈子只还利息，产生惰性，反而永远的拖着这笔债。

申请此产品同样没有任何费用。

二，        投入=产出？

经费的问题解决了，下一步就要考虑该怎么花这笔钱了。一个房子这么大，我该在哪里“动刀”，会给我带来最大的房屋增值呢？

根据AIC（Appraisal Institute of Canada） 的网站报道，以下房屋翻修的投资回报（return on investment）是最高的：

Bathroom Renovation    RIO: 75% - 100%
Kitchen Renovation    RIO: 75% - 100%
Exterior Paint    RIO: 50% - 100%
Interior Paint    RIO: 50% - 100%
Basement Renovation    RIO: 50% - 75%
Recreation Room Addition    RIO: 50% - 75%
Install a Fireplace    RIO: 50% - 75%
Flooring Upgrade    RIO: 50% - 75%
Furnace/Heating System Upgrade    RIO: 50% - 75%
Window/Door Replacement    RIO: 50% - 75%
Construct A Garage    RIO: 50% - 75%
Exterior Siding    RIO: 50% - 75%

以下房屋翻修的投资回报（return on investment）是最低的：

Landscaping    RIO: 25% - 50%
Build a Fence    RIO: 25% - 50%
Interlocking Paving    RIO: 25% - 50%
Asphalt Paving    RIO: 25% - 50%
Install Home Theatre Room    RIO: 25% - 50%
Interlocking Brick (Walkways)    RIO: 25% - 50%
Installing a Whirlpool Tub    RIO: 0% - 50%
Install A Swimming Pool    RIO: 0% - 25%
Install a Skylight    RIO: 0% - 25%

虽然最终的实际回报还与你的房子的location，neighborhood和装修完成的做工和材料有关，但是由此报告作参考，你也可以边敲着算盘，边决定改作哪里的改动。

我想给各位业主的另一个提示是，有些物业内的装修，在做之前一定要三思。比如，有些业主嫌屋内现有的带烟囱的壁炉太占地方，想把壁炉拆了。但是在西人看来，没有壁炉的房子就不叫房子，这样的一个改动，就可能影响你将来卖房子。还有不少的业主也会考虑把车库改成房间出租。同样，按照西人的习惯，车库是“一家之主”，也就是男人们的天地，他们需要车库存放他们的各种工具。一个房子如果没有实际储存和工作作用的车库，也会多少影响将来再出售的情况。所以请一定仔细衡量后再做这样的改动。

决定好了作哪一部分的装修后，就要考虑作多少的投入了。俗话说，大有大做，小有小做。同样是装修一个厨房，你花$5000是它，花$50000也是它，那到底该花多少钱才合适呢？这个问题说实话，我也不是很在行去回答，记得以前问过一个装修的工头，他给我举了几个例子。如果你要装修厨房，总花销应该在你房价的5%左右。也就是$500,000的房子，你花大概$25,000就差不多了。如果装修浴室，总花销在房价的2.5%左右，即$500,000的房子，花大概$12,000-$13,000左右。

总的来说还是要从实际出发，不要盲目投入，毕竟在一个$500,000的房子就算放进一个镶金的浴室四件套，也不见得这房子能卖出百万。

三，        控制预算

我想这个不单是我一个人的，也是很多做过物业装修的业主的经历。每次做装修，十有八九会超支。我现在基本都会按照工程队给我的报价，多准备20%的钱备用。他报$10000，你就准备着$12000吧。
那么说还有什么我们可以做，以控制预算呢？这里是我的几个小提示：

1．        首先自己先有一个预算，最多可以安排出多少钱来做翻修，如需要通过银行贷款，最好先取得确认自己到底可以贷到多少，后面好看菜吃饭。

2．        约见几个不同的承建商，以完全一样的工程要求，要求他们做评估，并分别取得书面的工程计划书和报价。工程书上应写明工程所包括的大致情况。一般公司的报价都是3个月有效。

3．        选好承建商后，应与他们讨论详细的工程计划，明确如何付款。比如一些承建商是要求先付一部分订金，其他等完工后再全付。一些承建商则要求根据进程分2期，或3期付款。做好自己的时间安排，确认你到时放款没有问题。

4．        从头至尾monitor你的费用支出。你需要关注你的工程开展的情况，不可预知的情况通常很容易造成你超过原有的预算。比如原想换掉围着房子的一圈下水管道，但是却一下挖出一个埋在地下多年的oil tank。原想做一下地下室浴室的翻修，结果掀开一看，里面因为渗水都是霉菌。等等这样的情况，一旦发生，承建商要帮你处理完才能继续工程，自然要超出预算。

5．        每次付款一定要索取收据，上面一定要有HST的号码。


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Lina Feng 冯莉娜
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