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如何翻新装修?房友谈房(三)

如何翻新装修?房友谈房(三)

如何翻新装修,是个牵涉到方方面面的话题,比如规划设计,财务核算,材料选择,组织施工,自己动手,室内装饰等等。我们不妨从规划设计开始。
很多人认为,翻新装修就是在现有的房子里增加自己想要的东西,却从未考虑过其他问题。比如,房子的风格,市场的认知度,好看和实用的平衡。一个50 万的房子,花了5万装修,等于55万吗?难说,可以有多个结果,50 万,55万,60万。可以说,在规划设计阶段,就大体决定了结果。这里还有个误区,有人装修房子后,卖房赚了钱,便以为是装修的功劳,其实什么不做
的,可能赚得更多,因为那是市场增值所致。所以“为什么”是规划设计的大是大非,回答了为什么,如何做才有依据。
下面,请有多年室内设计经验的朋友“雅居”谈谈经验,当然欢迎知名不知名的朋友,随意跟贴。

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很好的建议。为了能相对集中,不重复,便于查阅,我想安照规划设计,财务核算,材料选择,组织施工,自己动手,室内装饰的顺序纵向先谈谈,然后再以厨房,卫生间,卧室,客厅 等横向案例分析,最后再聊不同的工种具体操作。可行吗?

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回复 4# 的帖子

谢谢参与。这是一个非常有价值的问题,我们将会讨论。

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回复 5# 的帖子

学习了,雅居。规划不周犯错等于有规划地犯错。不知译得好不好,虽然有点象文字游戏,但的确是很多人 的经验之谈。
举例1,有个朋友,多年前买了第一个房子,我帮着加了两个卫生间,高高兴兴用了一年,有了新想法,又召我回去砸掉重做,那可真是费劲啊,须知,我是照着50年一遇的标准做的。后来,他们又买了第二个房,我吸取了以前的教训,不愿再去做砸自己作品的事(朋友,真对不起)。后来,他们的厨房和卫生间,对调了三次。故事到此没完,还有后来,他们把这个房子卖了,买主是老顾客,居然也不放过我,要我们去重做厨房和卫生间(朋友,再一次说对不起了)。
举例2,也是多年前,我的经纪人为我们看中了一个房,说是楼下已翻新了,直接可出租。我看后觉得翻新部分不对,是白忙乎了,虽然人家花了至少2万,但我不想要。岂止我不要,也没其他人要,最后经纪人说,那就减掉2万翻新费如何?我无话可说,买下。后来这个白捡的出租单元,如同鸡肋,让我在保留和重做间徘徊几年,最后还是拆了重做。

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回复 10# 的帖子

好啊,好啊。待我们做横向案例分析时,就以你 的卫生间为例 ,好吗?

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回复 2# 的帖子

MrGrant,谢谢支持,现在该我坐着等着学习。。。你的经验。。。

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回复 17# 的帖子

谢谢你,lovelyamy82。希望有一天你把店开到维多利亚来。

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回复 13# 的帖子

“好的设计,在于巧思,善用现有条件,达成最大效益(功能和美观)”,说得好。做翻新,不仅是翻旧为新,很多时候是改变现有房屋的局部功能,为我所用。善用现有条件,就是要找出短处,修改之,长处,加强之。这是翻卖房子成败的关键之一,也是我们翻新装修时应反复考虑的问题。
举一个成功的例子。多年前有个朋友买了个房子,想把双车库改成大办公室或是教室,在当时,甚至现在,很多人家都把车库改成了出租房间,这是一种流行的,普遍的做法。我
看过房子后,觉得这么好的房子没了车库,是自费“屋”功;而把楼下的大活动室改成出租单元的客厅,又太大。于是建议,把大活动室一分为二,大的部分加门为办公室,小的部分划归出租单元为客厅。结果是少花钱,多办事。多少年下来,朋友还常常高兴地提及这事。

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回复 20# 的帖子

谢谢bluesea,你提了一个很好的问题。
第一要考虑到的是,你的房子在市政规划中的类别(zoning)。多大,多高,可否有第二居住单元?如果现有居住面积已到极限,就不可以做增加面积的改造。
第二,安全方面的考虑。比如侧面山墙,玻璃的面积只能有一定比例。不可随意增加窗户。
再如承重墙,不可随意拆。
第三,有些工作,要由有执照的人士来做,如电,水,气。
市里相关部门的职责是确保以上几点的执行,理论上讲,只要符合相关规定,你的申请都会被批准。
你说得很对,开始想时就要符合规定。

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回复 22# 的帖子

简单地回答,你的房子,什么都可以自己做,没有别的限制。
但是,所做的事,却没那么简单,只有符合省建筑条例,防火条例和行业规范,才能通过检查。不申请许可证,或是没通过检查,就成了违章建筑,房主就要自己承担责任风险,还有可能被检查员叫停。房屋结构的改变,水路系统的改变,电路系统的改变,天然气管道的改变,甚至通风系统的改变,都有繁复的条例,谁能把这些都搞清楚后才去翻修?边干边学那天才能完工?结果是事倍功半。
有些工作可以自己做,也不要许可,请允我在“自己动手”部分,与大家交流。

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回复 25# 的帖子

谢谢MrGrant分享经验。“要想富,改车库”是很多人的实践,但口号是你原创吧?虽然我也没有少改车库。

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财务核算

做翻修最先要考虑到的问题之一是财务。一般情况下,我们都要去银行借钱,要考虑借多少钱为合适,怎样运用财务手段确保工程进展顺利。我相信参加讨论的网友,关心本贴的朋友,或多或少都有这方面的经验和技能。当我就此与投资理财的版主lina交流后,再次体会到,专家就是专家,不佩服不行啊。
下面我们有请lina结合银行借贷业务和翻修实践谈谈体会,也欢迎其他认识和不认识,专业和非专业的朋友不吝指点。

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谢谢lina,完整,实用。学习,受益了。
补充一点。用财务方法筛选出信用好的公司。
这是一个经常遇到而又常常被忽视的问题。最近有个朋友去买树苗,苗圃主人说,你要的树种没有货,你先交定金1700,货到时再付余款。这是商业惯例,听起来合理,朋友就付了款。谁知,这是一个三无公司,几个月过去了,树苗没见着,钱也要不回。还有一个朋友,雇了一漆工刷外墙,谈好价钱,比别人便宜。第一天干活,先要钱买漆和人工预付,过了几天,朋友不满意他干的活,提了点意见,结果,他拍屁股走人了。你说怎么办?这个漆工还是经用过其他朋友介绍的,同一人,以前表现不错,现在表现不好,原因之一,是你把钱先交给了他。一个专业人士,收费都在几十元一小时,几罐漆的信用都没有,钱到手,哪有心思干活。这样的例子有很多。
一个公司和个人的信用都是慢慢地建立起来的,信用是一个公司和个人,在北美商业社会生存,发展的主要理由,如果不是全部和惟一。大宗交易去银行开信用证,在网上买卖小商品有第三方担保,翻新工程量达到一定成度,就要请监理,这就避免了很多麻烦。
在筛选建筑装修公司时,最简单,实用的方法,就是看一个公司和个人能不能先提供服务和材料,然后开单让你付账。作为房主,我们是先用水,用电,用气,后付账单。叫人来割草,洗地毯,通下水都是先见服务后给钱。

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材料选择

如何选择材料,看起来简单,做起来犹豫。希望有经验有教训的同学发表意见。
我体会,要注意以下几点:
1),质量第一,功能和价格次之。很多情况下,稍稍多花一点钱,会大大提高翻新的质量。木料2x4,finger-joint的比整片的贵10%,但是不易弯曲变形,做出的墙较平直。塑脂地板,便宜的表面有塑脂,反面没有,而且板薄,容易弯曲变形,做工如果不比好的贵,至少相同。瓷砖,分为两类,一是瓷胚,二是陶胚,其硬度和密度就不一样。做sub-floor和做外墙的板材,可有多种选择,夹板,刨花板,木板,过去多用木板1X8,但其整体性不如夹板刨花板,而夹板又优于刨花板。门分实木和木屑,空心和实心,其结实和隔音就相差很远。
一般来说,质量好的材料较贵,所谓好货不便宜,但是反过来说,便宜无好货,则不一定对。比如同等质量的窗户,其耐用性,隔音效果,节能标准,材质都完全一样,但是如果加上几根装饰条,看上去像是6个框,价格就贵了20%,如果里外不同色,再加30%,如果再是向外摇开,又要加40%。就如买汽车,一些花哨的外观性的功能,于该车的引擎完全没关系,一点小玩艺儿,轻易多几千。
2),易于施工,提高效率。盖新房,材料占造价的比例较大,而翻新则是人工比例大。为了节省材料多花了人工,是得不偿失。比如卫生间翻新,可供选择的墙板有加泡沫塑料的水泥板,有表面带防水膜的石膏板,有不怕水的硬板和绿板,
也可用标准石膏板涂或贴防水膜。。。显然,切割石膏板就比锯水泥板容易很多。安装瓷砖,中等价格的瓷砖,比最低档次和最高档次的瓷砖,容易很多。油漆,地板,厨柜,洁具,门锁,镶边条,门,木料等,都有类似问题。

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3),品牌的选择。不论是盖新房还是做翻新,都应根据房子的情况,定下质量标准和美观,舒适成度,如不确定,宁愿超标,超前,不可凑合,降低。建筑材料中,最显示品牌的是水暖洁具。高档的豪宅,要用Grohe,中档的房子要用Moen,不要用杂牌,虽然有的杂牌也有lifetime保修保换,但是往往人工和精力的消耗,却要超过材料本身,何况人家看你的房子,买你的房子或者是租你的房子时,会通过细节,对房子的质量,档次,舒适度做出推断。电器如炉子,冰箱,洗碗机的品牌也看得见,用得着。此外,门锁也有品牌的高低。

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组织施工

这是装修中最为重要的工作,也是最可能引起争论,见仁见智的话题。
说个故事。那是20多年前,我刚进入建筑行业,因为很想做contractor,builder,差不多就是小兵想当元帅的意思,有一次大胆问我的builder老板,这造房到底难不难?他回答,不难,你会嚼口香糖吗,会,就能干这件事。当时我听后信心百倍。谁知不出几个月,他破产了,还赖掉我两个月工资!教训惨痛。教训一,凡遇事信心不足时,问自己会不会嚼口香糖。教训二,凡遇事觉得太容易时,想一想是谁提出的口香糖说。
组织施工专业性是很强的,我们应该知道每一个sub trade 是怎么工作的,各种建材性能和价格,雇佣的员工,不论是全职工,钟点工还是合同工,应该怎样组合。要知道建筑条例,要知道劳动安全条例。要知道投入和产出,等等。检验一个人是否能够组织施工,重要的一条是看他能否预防和解决问题。犹如合唱指挥,闭眼听全团唱一遍,就能指出哪个声部有问题,哪团员没唱准。
所以我认为,在做装修时,如果想节省开支,应从动手开始,从小工做起,不要先从contactor做起。

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回复 36# 的帖子

很高兴见到老师Lin搬来沙发,容我想想口香糖,再继续聊。
先请教一下,这房屋翻修和语言研究,舞蹈培训有关系吗?
谢谢。

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