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如何买房?房友谈房(二)

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回来了,谢谢。这一趟探访了江,浙,沪两省一市的南京,苏州,无锡,上海,杭州,绍兴,这一区域是中国最为发达,富裕之乡,房价自然高涨,不能代表全国平均水平。就我所见所闻,该地区平均房价在一万四,五/平方米,相当于维多利亚的三倍。我们同龄人平均每家都有两室一厅的住房,而我的同学,朋友,同事则至少有两三套房子。与他们比,我们有明媚的阳光,新鲜的空气,湛蓝的大海,碧绿的草地。所以,我在前面提到,将有越来越多的同胞,到温哥华,维多利亚来旅游,买房。

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以版主的预测,各位可等的未来,房价还会上涨。

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回复 82# 的帖子

房价的涨落如股市的涨落,只有天才和傻瓜能预测,作为一般投资者,我不会从整体上预测房价。我听到看到越来越多的同胞来旅游,买房,这当然增加了买方的动力,但是卖方有多大的压力,不得而知。买房作为消费,取决于你的钱袋,作为投资,取决于你的算盘。

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在很多人看来,现在维多利亚房地产市场前景不明,不断有人问,是涨是跌?其实,大家心里明白,不论是有人说涨还是跌,你也不会买或卖,因为市场可不管这家伙是什么斑竹。房市和股市,这点差不多,叫做投资有风险。想追大势,迟早被大势激起的大浪卷入水底。
查看了一下本话题的点击率,8000多,说明大家对此有兴趣。会买不会买,在不同市场情况下,都会遇到这个问题。如果回答了怎么买的问题,不是可以部分回答买,不买或是卖的问题吗?除了前面已讨论过的,我觉得,如何买到一个有升值潜力的房子,是关键。房子是不是会升值,一是取决于市场,二是取决于自己的经验。一个有潜力,需要翻修的房子,虽然技术上要求高,有挑战,但却是相对有保障的。
举个例子,十多年前,有个亲戚要买房,看好两个,都是24万,二里挑一,第一个小些,房主已做过装修,感觉较舒服。第二个大些,被房主自己动手,搞得很乱,但地点,外形和结构都具备翻修增值的前提条件。看了第一个,对亲戚说了两个中国字,不买。然后去看第二家,里里外外转了三圈,对经纪人说英语,全价,如有他人竟价,比他高五千。结果全价买下。一个多月翻修楼下,花掉两万多。请来经纪人一看,说30万,我帮你卖。但是新房主要过日子,舍不得,何况还有收入。以后又花3万装修了楼上。现在大约值70多万,而第一个小些的房,约值50万。

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通过这个例子,我们看到,发掘潜力的结果是:1)当年增值10%。如果一两年内,房价跌幅为10%,对你没有负面影响;如果涨10%,就双倍你的增值。2)若干年后,平均市场翻一翻,你翻一点五。再加上现金流的实现,就把风险大大降底到可控范围之内,并且可以持续操作,发展。

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如何卖房?
有打算卖房的想法,如何卖比较好,装修一下还的只小收拾一下?谢谢!

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现在市场5千套左右的房子,上市超过90天卖不掉的,通常不是因为要价太高,(以它的成本-”买价+整修“而言)而是没有计划的整修,钱白花,没达到“增加价值”的效果,造成成本高,价格下不来。而没有整修的房子,一般人看不上,或是无法看到它的潜力,通常略过不考虑。
好房子,无论市场行情如何,涨或跌,都有人买。维多利亚的房子又多少需要不同程度的翻修维护。最近替朋友买房,看了近50套的房子,100%都在不同时期整理过,但是只有两套房子,做出效果,从结构改造,设计,施工质量,和最后的装饰(Staging),一起呵成。结果是,一上市就有多个买家竞价,三天之内成交,成交价比要价高。在存货这么高,预期价格回调的市场行情下,是成功的翻新装饰的例子。

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引用:
原帖由 Tom62 于 2011-7-23 14:13 发表 如何卖房?有打算卖房的想法,如何卖比较好,装修一下还的只小收拾一下?谢谢!
个人觉得:1。合理规划设计的整修-厨房,浴室,合法的出租单位都是看的到回收的投资。挑几个你自己小区正在卖的房子,open house时去看看它的院子,装修和价位,,可以帮你的房子的整修和要价定个指标。2。专业经纪 - 他们有自己的人脉和客源,除了MLS还有自己的网站,增加看房买家的基数。有时后买卖双方直接面对面交易,反而不容易成交,有个缓冲的中间地带,来回有得商量。买家把自己的底价加上佣金来定卖价,而佣金其实是由买方付的。3。 上市前的准备 - 装饰Staging - “小收拾”,如何做?从哪开始?如何重点的做出效果? 如果你比较了其他在市场上卖的房子,(同地段,年份,大小),应该可以明显感觉出来,装修(翻新装饰)给房子加分的效果。


2006年我装饰了一个房子,当时的市场正在下跌。这个房子一个周末的open house有100多个家庭来看,同时有3-5个家庭在房子里逗留。2003年买价是53万,装饰花了5千(窗帘,油漆,摆饰,搬运费),客人和经纪的预期底价是80-83万,开价98.9万,19天后以95.5万卖出,创了这个小区同时期卖价的记录。(此案例在外省).如果有兴趣,我可以分享一些"室内装饰“自己动手DIY的小贴士。

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回复 86# 的帖子

一般来说,卖房之前要做装饰,专业说法是staging,就如参加选美,要化妆打扮。
本话题说得是如何买房,似乎与如何卖房风马牛不相及,但基本道理相同。买房是发掘潜力,卖房也要发掘潜力,要想买个好价钱,或是卖个好价钱,除去市场的因素,我体会,如何翻修就是关键。相比而言,买房翻新较易,翻新卖房较难,因为要等买家给你评分。所以,没有十分的把握,一般人不为卖房而装修,而staging 则是好的选择,如有专业指导,装饰能有点石成金的效果。
谢谢tom62的问题,欢迎继续交流。

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谢谢雅居分享经验。

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我们当年买房也是我太太大力push的结果。当时的情况在我看,我们经济条件离买房还有一段距离。我爸从小跟我念“量入为出”,培养了我想对保守的观念。不是我老婆“哭着喊着”要买,我基本不会往这上面想。
几年下来后,我不得不承认她的决定真是英明呀!这样的大便宜我这辈子没捡到过几回。房子给我们全家带来了无穷的欢乐,我的几样大玩具--装修,养花,钓鱼,种菜,全部都和这房子有关。
我很认同MrGrant的观点,在大家都站着的时候,你自己趴下了是最难受的事情了。起码您得蹲着才行。

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同感。总的来说,在这样的事情上,领导的决定都是英明的。俗话说,没有领导不成家啊。

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大家看一看老帖

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老帖看看挺有意思的

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