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有些朋友提了这么个问题，如何买房？这确实是一个重要的问题。房子不但是我们的家，也是我们的精神家园，多少心血，多少祈盼，多少欢乐，多少梦想尽在其中！回答这个问题，可以从各种各样的角度，答案也会千差万别。本专题不求标准答案，只提供一些有参考价值的经验，启发关心者进一步思考的兴趣。至于因兴趣而产生冲动，因冲动带来行动，因行动导致结果，是好是坏都是你自己的。访谈双方的水平未比你高，见识未必比你多，又是在不见面的情况下，利用下班后上床前的时间，即兴而谈，虽然不会胡言乱语，但是也不可能字字玑珠，不妥之处，谬误之处，欢迎读者作建设性批评。大家最好让房友说完一段，本主持发出邀请后发帖。
回答这个问题，我想可从两方面考虑，一是观念上；二是技术操作上。

现在我们荣幸地请到了能写能干的著名网友Mr.grant,来做第一个谈房的房友。

首先，让我代表我自己和愿意被我代表的朋友们，对你多年来对维多利亚华人论坛的贡献，表示由衷的感谢！
我想请你主要从观念上，先谈一谈为什么要买房？有些朋友说，租房一样可以有个温馨的家。

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谢谢MrGrant的故事和经验，也感谢朋友的参与。
先回linhuadance,喜欢Katherrine Graham的故事。中国人热衷买房子，我觉得主要归根于几千年的历史和文化积淀，土地是我们安身立命之处，家比个人重要。我们每个中国人或多或少都有农民意识，也可说是地主意识，都有房产情结。国内常有新闻，为了保护自己家的房子，有拼命的，有自焚的。人都死了，房子何用？有用，家里还有人，还有子孙后代。在维多利亚的华人当然不需拼死，但会拼命还贷。我第一次买房时，跑了很多银行，人家不贷，原因是收入不够，无信用积分，后来找到一位同胞经理，她说只要你有25%的首付，其他由她搞定，在她一二十年的职业生涯中，还未见过一个中国人房子被银行收去的！后来我们一帮“穷”人都去找她，成了地主，而她的业绩多年全加第一，这就叫双赢啊。忽视了这点，从理论上预测房地产，有时会犯大错。Mrgrant说这是群众运动，没错，理论常常跟不上群众。
freedom-2008提供的一些经验，很有启发。由此想到相关的第二个问题，买什么房？这当然是个仁者见仁，智者见智的问题，是纯为消费，还是兼顾投资，生意，比如出租，家庭旅馆。MrGrant能否谈谈你的经验和想法？
请大家欢迎！

hemingyong

欢迎老任参加我们的讨论，谢谢分享经验。

hemingyong

谢谢。
成功的经验大体相似，失败的教训各有不同。从消费的角度买房，事情就简单，从投资的角度考量，就加了保险。所以独立屋当为买自住房的首选，钱多钱少都可上。在这点上我的经验与MrGrant完全一致，不知其他朋友有何想法？

hemingyong

房是死的，人是活的，办法总是有的。
人的生命是有限的，土地的生命是无限的，那是没有办法的。
只有把有限的生命，投入到无限的买房，修房，造房，卖房的群众运动中去，才是没有办法的最好办法。

hemingyong

谢谢bluesea。造房的话题很有意义，我想单立专题，行吗？
以钱袋大小受而言，个人觉得买房顺序应为：1）买地造房，2）新房，3）旧房翻新，4）旧房改造自住兼出租，5）反客为主（从租到拥有）。从投资回报及风险来看，这个顺序也大体成立。买地造房，是大投入，可以造自己的梦中家园，你想卖时，又赶上好买主，回报很高，但如果没人喜欢你的梦中之物，那只能割肉。第4）则结合了消费和投资，风险不大，回报看得见，摸得着。所以大多数同胞房主都在埋头苦干这件事。

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谢谢老任的解释和分析，受益了。我猜，网友们响应号召去投票选举，暂时丢下我俩讨论投资房产，应该，应该！

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[quote]原帖由 随便说说 于 2011-5-2 20:39 发表

“投资比较能坚守清单上的条件说，理性做决定。自住房则有其他的emotional因素。好比找对象，完全符合条件的，也许没有化学作用；不符合条件的，偏偏一见钟情。”
很有启发。想到两个有意思的现象，之一，理性的决定未必对，任性（emotion)的结果未必错，找对象如此，买房亦如此。之二，投资房产，跟着感觉走，多数情况下是对的；投资股市，跟着感觉走，常常走投无路。

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卖房去旅游，确实潇洒，从此浪迹天涯，钞票花光之日，恰是生命旅行结束之时，那得有天大的幸运！
对于普通人来说，房子是财富的储存器，增值机，摇钱树。年轻时，我们辛辛苦苦地挣钱买房；中年时，我们还清房贷，同时市场推动房产增值（通货膨胀的必然性），有了投资的本金，信用，见识和行动；老年时，居家坐吃山不空，出行花费钱还来。

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房产的功能主要有两点，一是消费，二是投资。如果是纯消费，无非是自己看着满意，住着舒服，秀着高兴，所谓青菜萝卜，各人喜爱。即便如此，一般房主多多少少还是要考虑投资的功能，与其被动地被市场左右，莫如主动地加入，利用市场。所以，如何买房的讨论，主要意义在于搞清房产的投资功能。明确了这点，就可把与投资无关的问题暂时撇开，比如，是买房好还是租房好（除非租下房子再分租，有点投资意义外）。

所以，很有必要就此展开。我们给Mrgrant一点时间考虑，盼望他的精彩回答。
同时希望广大网友积极发言，谈谈看法，分享经验。

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欢迎Jack加入我们的讨论，专业人士的意见有助于拓展思路。
我在前面说过，租房只是消费，买房不但是消费，更重要的是投资。有“买房还是租房”问题的人，多半没有意识到房产的投资功能。如果交给房主的租金大于房贷的月供，那么为什么要交租金，再如果收来的房租付完月供还有剩余（现金流），那么为什么不买。MrGrant已用他的经验说明了这点，而且许多网友正在做着。对于没有投资意识的人来说，预测明天市场走向，难于上青天。因为即便是专业研究者，其预测的准确率也不会高于维多利亚什么时候地震的预测。所以，对我们普通人来说，关注地震预报，莫如作作算术，简单实惠。自住投资房，相对于其他投资项目，有明显优势，简单，直观，实在，人人可做。

再说卖了房子去旅游，悬。钱花完了，人还没完怎么办，靠子女？靠政府？不敢想。

投资的目的是赚钱，是为生活，是享受生活，但生活不仅仅是物质生活，还有精神生活。投资活动本身主要是精神生活，挑战你的智力，调整你的心态，丰富你的情感，考验你的价值观。这种活动，不论从技术层面，还是从艺术层面看都是丰富多彩的。谋篇，性格，节奏，韵律，高潮，色彩，这些用于小说，音乐，戏剧，绘画的语言，都不仅狭义地用于作为建筑艺术的房屋，也可广义地用于房地产和股市。
投资活动的成果，更显示出其精神层面的意义，巴费特不仅创造了财富神话，他处置天文数字财富的观念，正在创造另一种神话。

hemingyong

建议你把该题目帖到投资俱乐部活动上，听听大家的意见，我是愿意学习借鉴的。或者直接在投资理财版上发文介绍。
在如何买房的标题下，更方便大家找到并学习你买房获益的经验，请不吝分享。谢谢。

hemingyong

我没学过精神分析，只能跟着感觉答。
语言研究与投资理财，前者是语文，后者是数学，再加舞蹈艺术，专业不同，确实隔行如隔山。如果你对数字并非苦大仇深，那山也不是不可翻越的，但要有动力，那就是财富对个人，家庭，社会的积极意义。关键还要身体力行，身体的感觉来自机械的重复，心灵的感觉是经验积累后的条件反射。语言天天用，舞蹈天天跳，投资天天算，熟能生巧罢了。至于结果，那是造化。

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我赞成MrGrant关于自住投资房的观点。
自住投资房的好处，就是自住和投资的结合，这个结合产生的结果，不仅是1+1=2，还可能是大于2。有这样几个派生产品，不做是空想不出的：1），财产储存器。买房都要贷款，利息高于存款，还掉1000元的贷款，等于存入自家银行1000，利息是房贷的利息。2），建立提高信用。有借有换，再借不难。这个社会信用常常比现金还重要，投资理财的过程不仅是积累财富，也是积累信用的过程。你有再多的钱，也不能证明你借了钱一定会准时加上利息奉还。没有信用，有钱的坐吃山空，无钱的步履艰难；没有钱财，有好的信用，可以借别人的钱花，用别人的钱赚钱，如果你的信用非常好，好过喜欢说“你被解雇了”的当老床铺，你可以走进世界各国任何银行，签字提款，而且很快富过床铺，当然无信用的，一样艰难步履。3）家业的安全感和责任感。安全“感”，是说把资金放进股市或基金，交给别人打理，不如放在家里当地主，看得见，摸得着，睡在上面踏实。有人担心，地震了怎么办，虽然有保险，房地产价值可是要跳水啊。一者，人斗不过天，遇上自认倒霉，大灾之后活下来，已是上苍恩赐了，二者，至少日本地震时，维多利亚的房产不倒，可是却把我们的核能股活活地炸塌了，冤啊（说明一下，本人无意贬低股票和基金，这是另一话题）；责任感，就是逼着自己尽快完成原始积累，步入财务自由王国。
4）税务好处和借贷的可行。自住房增值免个人所得税，这也是大多数加拿大人，不论中西，拥有自住房的重要原因。基本模式是，从买小房开始，逐渐换大，待步入老年，再由高向低换，提出免税现金，享受生活。以房地产每年5%增值算，十四，五年翻一翻，四十五年翻3翻，今天20岁的青年，100%借钱买了50万的房子，65岁时，就有现金400万，即使还贷100万（其实多半是房客帮着还了），还有300万归自己。就是说市场每年送你6-7万，考虑到税的因素，相当于10万多。不算不知道，一算吓我一跳。
既然有这等好事，那就赶紧买，可是钱不多怎么买？没有钱拿什么买？答案是相当的肯定。借。向谁借？当然是银行，但又不仅仅是银行。
还是请我们的主谈房友MｒＧｒａｎｔ谈谈，当然也欢迎银行经理，投资人，房产经纪和有经验，有兴趣的朋友畅所欲言。

hemingyong

回中国两星期刚回来，看了前面发言，有些想法。
一，两地情况不同，投资房地产的理念侧重点不一样。国内同胞买房，几乎无一例外是看好明天房价上涨，事实的确如此，过去十几年，年年涨，月月涨，以至于人人买房。很多朋友只有一个孩子，却有几套房，将来空下的房子留给谁住？那时买得起房的人都已有了房，买不起房的人也租不起高价房，泡沫一旦破了，不可收拾。现在不少中国人跑到海外如温哥华来买房，自有他的道理，因为他们觉得便宜。我们海外华人买房主要是投资现金流，其次是看好将来房价上涨，结果是即有现金流入，又有房价翻番。
二，计算现金流和回报其实很简单，租金收入与贷款按揭（假设100%借）相抵还有盈余即可。
三，自住投资房，其本质是投资经营，却享受自住的好处，如增值部分免税，自住部分等于给自己交房租，经营管理房间或单元相对简单容易，大多数人都可以做好。如果这件事对你来说很难，那么只有一件赚钱的事可做，找一份好工作，做一个好雇员。

hemingyong

谢谢。颇有感触。与本话题有关的是，将会有越来越多的同胞来温哥华，维多利亚旅游，买房。

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谢谢参与。注意到房价的变化。

hemingyong

回来了，谢谢。这一趟探访了江，浙，沪两省一市的南京，苏州，无锡，上海，杭州，绍兴，这一区域是中国最为发达，富裕之乡，房价自然高涨，不能代表全国平均水平。就我所见所闻，该地区平均房价在一万四，五/平方米，相当于维多利亚的三倍。我们同龄人平均每家都有两室一厅的住房，而我的同学，朋友，同事则至少有两三套房子。与他们比，我们有明媚的阳光，新鲜的空气，湛蓝的大海，碧绿的草地。所以，我在前面提到，将有越来越多的同胞，到温哥华，维多利亚来旅游，买房。

hemingyong

房价的涨落如股市的涨落，只有天才和傻瓜能预测，作为一般投资者，我不会从整体上预测房价。我听到看到越来越多的同胞来旅游，买房，这当然增加了买方的动力，但是卖方有多大的压力，不得而知。买房作为消费，取决于你的钱袋，作为投资，取决于你的算盘。

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在很多人看来，现在维多利亚房地产市场前景不明，不断有人问，是涨是跌？其实，大家心里明白，不论是有人说涨还是跌，你也不会买或卖，因为市场可不管这家伙是什么斑竹。房市和股市，这点差不多，叫做投资有风险。想追大势，迟早被大势激起的大浪卷入水底。
查看了一下本话题的点击率，8000多，说明大家对此有兴趣。会买不会买，在不同市场情况下，都会遇到这个问题。如果回答了怎么买的问题，不是可以部分回答买，不买或是卖的问题吗？除了前面已讨论过的，我觉得，如何买到一个有升值潜力的房子，是关键。房子是不是会升值，一是取决于市场，二是取决于自己的经验。一个有潜力，需要翻修的房子，虽然技术上要求高，有挑战，但却是相对有保障的。
举个例子，十多年前，有个亲戚要买房，看好两个，都是24万，二里挑一，第一个小些，房主已做过装修，感觉较舒服。第二个大些，被房主自己动手，搞得很乱，但地点，外形和结构都具备翻修增值的前提条件。看了第一个，对亲戚说了两个中国字，不买。然后去看第二家，里里外外转了三圈，对经纪人说英语，全价，如有他人竟价，比他高五千。结果全价买下。一个多月翻修楼下，花掉两万多。请来经纪人一看，说30万，我帮你卖。但是新房主要过日子，舍不得，何况还有收入。以后又花3万装修了楼上。现在大约值70多万，而第一个小些的房，约值50万。