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[实用信息] 纳奈莫2016年房产白皮书—夏欣怡

纳奈莫2016年房产白皮书—夏欣怡

2016,加拿大房地产市场风云变幻,BC省房产政策层出不穷。在这样的背景下,纳奈莫房产市场体现了怎样的规律?又出现了哪些新现象?夏欣怡为您剖析。

上篇:纳奈莫房产市场2016年的老规律


2016年, 纳奈莫独立屋均价达到$447,336,比2015年上涨14.3%。而房屋类型、投资时机、地理位置,对价格的变化起到了决定性作用。纵观2016年纳奈莫的房地产市场,下述三个趋势尤为显著:地在房先、季节变化、强弱变幻。在下文中,夏夏将对这三点分别进行说明。

2.1地在房先
地在房先是指:如果土地价值在产业中所占比例越大,则该产业价格的上涨幅度往往也越大;如果房屋在产业中所占的比例越大,则该产业价格的上涨空间反而会越小。

表一:2016年与2015年纳奈莫各类型房产销售情况表



    加拿大的房地产分为房产与地产两个部分,通常来说,房屋和汽车类似是不断贬值的,而地产通常会保值和增值。在土地、独立屋、共管房 (独栋)、共管房 (联排)、共管房 (公寓)五类房地产类型中,土地价值在该类型产业总价值中所占的比例是不断减少的。从表二可以明显看出,随着土地占比的不断减少,五类房产的价格涨幅也呈现出递减的趋势。但是考虑到空地较难获得贷款,且建房往往需要较长周期,因此,从保值增值的角度考虑,更为合适的房地产购置方式是买入独立屋。

2.2季节变化

图一:2016年纳奈莫独立屋分月份平均售价统计图



    从图一上可以看出,2016年,纳奈莫的独立屋平均售价呈现明显的季节性变化趋势,春季价格逐步走高、夏季出现短暂的低潮,而后秋季出现一个价格上的小高潮,在冬季价格又趋于平淡。在多数历史年份,这样的季节性变化均有体现。


2.3强弱变幻

图二:2016年纳奈莫独立屋分区域销售数量及平均售价统计图



将图二与图三进行对比,不难发现就年度涨幅来看,独立屋平均售价最高的三个区域North Jinglepot、 Hammond Bay和North Nanaimo,在涨幅上也居于前列,在前6名的位置上占据了3席,如表二所示。这一点和往年的情况类似,可谓强者恒强。而这三个区域又分为两种情况:第一种情况,North Jinglepot,英亩大地(一英亩等于4046.86平方米)房提升了房产均价,更多的价值体现在土地面积上;第二种情况,Hammond Bay和North Nanaimo,这是传统意义上华人喜爱的区域,主要优势在于学区好、购物便利(温哥华岛上最大的购物中心位于North Nanaimo)、海景较佳,更多的价值体现在土地位置上。

图三:2015年纳奈莫独立屋分区域销售数量及平均售价统计图



在涨幅前6名当中,值的注意的还有Departure Bay、Chase River、South Nanaimo三个区域,它们或是价格坚挺的老牌高端社区,或是由于近些年成片的开发而重现生机的老城区,因此在房价涨幅也位于第一集团之中。

表二:2016年与2015年纳奈莫独立屋分区域涨幅对比表


下篇:纳奈莫房产市场2016年的新变化


3.1
房源日趋紧张

随着2016年整个BC省房地产市场价格的持续上涨,包括纳奈莫在内的整个温哥华岛的保有房源持续呈现紧张的趋势,存量房已跌至十年新低。

表三:温哥华岛2016年底和2015年底各类型产业存量房源对比表



从表三可以看出,2016年底和2015年底相比,各类型房地产的存量都出现了较大幅度的下降,有个别类型如独栋共管房,2016年底的存量甚至只有2015年底存量的34.62%,仅略占三分之一强。
具体到纳奈莫这个细分的房地产市场,如表四所示,其2016年底的房地产存量与2015年相比,也同样出现了较大幅度的下降。

表四:纳奈莫2016年底和2015年底各类型产业存量房源对比表



3.2 拒绝成为温哥华的影子市场,呈现独立走势
2016年7月25日,加拿大官方房地产调控的严厉政策出台,BC省(不列颠哥伦比亚省)政府宣布,从8月2日起对大温哥华地区楼市的海外买家额外征收15%的房产交易税。在该房地产交易税出台之前,纳奈莫由于与温哥华的地缘关系,在房地产价格上更多以其影子市场的形式存在,且往往在价格变化上滞后于温哥华市场。由于该税收政策并不适用于温哥华以外的其它BC省地区,因此,纳奈莫的房地产价格走出了与温哥华不同的独立走势。
例如,就独立屋而言,温哥华2016年8月份平均售价为157.73万加元,与7月相比略微下降了0.1%。而纳奈莫独立屋均价为45.37万加元,相比7月上涨7.14%,成交量方面与去年同期相比更是上涨了30%。
    具体到整个新政出台后的下半年,纳奈莫与温哥华相比,独立走势更加明显。纳奈莫的独立屋均价呈现以往年类似的、先抑后扬的季节性变化;而温哥华的独立屋均价则在新政出台后处于明显的下跌趋势。

图四:纳奈莫2016年7月-12月独立屋均价统计图




图五:温哥华2016年7月-12月独立屋均价统计图




展望:2017,我们拭目以待


   展望2017年,BC省的房地产政策有望对纳奈莫的房地产市场产生重要影响。就政府的态度来看,一方面房地产政策表现除了紧缩的趋势:比如继大温地区2016年15%的海外买家税之后,2017年1月1日起温哥华开征1%的房屋空置税;而另一方面政策又出现了宽松的余地,比如BC省从2017年出台的首次购房免息贷款新政,将惠顾42000个家庭。房产政策的两面性,表明了BC省政府对房产市场的态度:希望房产市场持续平稳健康发展,通过房产税率调节高房价地区和低房价的价差,使得整个BC省的经济均衡发展;持续改善贫富差距,使得低收入家庭也能居者有其屋。而纳奈莫虽然2016年房价与2015年相比,出现了较大幅度的上涨,但仍与全国房价第一的温哥华存在巨大差距,以独立屋为例,前者还不到后者价格的三分之一。因此,纳奈莫有望继续成为政策受惠地,房地产市场继续稳健发展。一路走低的市场库存和温哥华溢出的市场需求,会是拉动纳奈莫楼市的强劲动力。如果希望就本文进行探讨,或者对纳奈莫房产有任何问题,欢迎和纳奈莫持证地产经纪夏欣怡联系。
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我的网站:www.xiaxinyi.com

注:本文数据来自于温哥华岛房地产局和大温哥华房地产局,本文观点仅供参考。

附件

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2017-1-15 21:44

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