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大维房产简讯

大维房产简讯

日期:九月二日,2016
题目:八月份大维多利亚房产买卖又是一个纪录
过去的八月,不但天气热,房屋买卖也非常热。以下统计数据来自维多利亚房产委员会(vreb
总交易数:883
在市场房产数:2094 (比去年同时少了43.2%
独立屋买卖数:412      均价:$752,509
排屋买卖数: 73             均价:462989
公寓买卖数: 265          均价: 336902


独立屋2013 七月均价:$600000.
现在是卖家市场,市场上房源较紧。
还有大温地区对外国买房加15%税新政策下,交易数量下跌超过22%。

希望信息可帮到大家

Chris Mao   Realtor DFH

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首府概况
一共十三个区,分别:
Victoria, Oak Bay, Saanich, Central Saanich, North Saanich, Sidney, Esquimalt, Colwood,
Highland, Langford, Metchosin, View Royal, Sooke

人口 (2011):
首府地区:  360,000
Victoria:         80,017
Saanich:        109,752
Oak Bay:         18,015
View Royal:     9,381
Esquimalt:     16,209


收入(2010):        
                                                    维多利亚市                首府地区            
个人(15岁以上)         CAD 37,718                        41,653
普通家庭                                   58,648                        76,131
两个收入以上家庭                    78,583                        93,724

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百万房子

一百万房子
上次在一个opening house,有个看房的人问我关于“一百万房子”的概念。我觉得挺有趣的,我把我个人知道的东西展示一下吧。
            $1,000,000 房子价格成交, 2,500平方尺室内看使用面积,10,000平方尺地
            $1,000,000 房贷(现实不可能,银行不会借的,只不过给大家好理解数据而已)
           好,当天你到你的一百万房子的钥匙时,你第一个月会看到一下可能出现的数据:
1:交给地政局(LAND TITLEOFFICE)不动产转交税   18,000 (大温还要加15%)
                                     200,000 *1%=2,000
                                     800,000*2%=16,000

                                                        一共: 18,000 CAD
2. 法律文件费                                                         1,000-2,000
3. 房贷   1,000,000. 利息 2.9%, 25 年,   每月房贷大概:     4,681
4.每年的地税(当地政府)大概(oak bay 2015)5,000, 每月    416
5 电费/取暖。
                                       大概(2,500平方尺)  2,000一年,月:  166
6,房子维护,
                     大概 6,000 一年月:500
7,房子保险,
                        大概3,500 一年月:291
第一个月:
                      18,000+2,000+4,681+416+166+500+291=$26,054
第二个月:                                                                               $6,054
基本上单单用在房子上的钱每月:$ 6,054.  如果是比较好普通家庭的话,两个收入,政府工(70,000+70,000=140,000),然后税后大概:140,000*75%=105,000. 月:$8,750.
                              6,054/8750=69%
以上只是例子,只是参考。目的给大家大概了解一下“一百万房子”的概念


Chris Mao
Realtor, DFH

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2016,九月)
跟大家分享一下关于房产买卖15%附加税
物业转移税 (Properties Transfer Tax)
是你在拥有物业时,在当地房产局注册你名下要交的税(Land Title Office)。一般是通过买卖,或继承物业时发生。跟你物业每年交给当地市政的地税不一样(AnnualProperties Tax
BC
一般这样操作:
1%:开始200000
2% 200001-20000000
3%2000000 以上
例如: 1500000 房子: 200000*1%+(1500000-200000)*2%=28000
注:1.价格是当时市场价  2. 个人住房和商业物业   

那是绝大人碰到的。但是在2016 八月二号成交的,还有在大温地区的,还加那屋子价格的15%的税。
刚才的例子会变成:28000+1500000*15%=28000+225000=253000
注:这个是大温,还有是今年八月二号开始, 还有是个人住宅物业

这是个人所知道的,不可以当可靠的信息。你要问你的会计和法律顾问为准。跟大家分享一下,有错可以指出。谢谢

CHRIS MAO
REALTOR  DFH

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回复 1# 的帖子

谢谢信息分享。
请问,1),75万的均价,在gordon head大概能买个什么房子?
           2), 估计什么价格可以在gordon head买个3000平方尺的新房?

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回复 5# 的帖子

只能提供大概信息。Gordon Head 是华人喜欢的地方之一。那个地方过去一年升了很快。
1.例如现在在Mckenzie,有个1949 建的,4房2卫,2,249 平方尺,地 7,560. 开价 七十二万。gordon head 价位会偏高。
2. 我猜一百三十吧

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合法第二套房出租(Saanich)
什么时候你的第二套房出租合法
1.        要去当地政府申请,那到申请书。(记住,不是说你觉得别人那样做就觉得没问题)
2.        你所在的地方(ZONING)是家庭住址区,还有符合规定和要求(例如,它对住宅人口密度要求)
3.        是你主要的住所,就是说,你家要在那个地方住(要个人声明书)。
4.        不能超过两个厨房,有足够的停车地方。
5.        在合法区域内(看政府地图),个人知道的,除了BROADMEAD  外,基本可以。 但是,最近报纸说政府想把这个合法化,因为很多人找不到地方住。
6.        只能给一户人住,或者给住宿的(BOARDING) 不能同时两者。

提醒大家,出租要么合法和不合法两者。当然了,如果你邻居发现你违法,又不喜欢你的话,他们有可能密告政府。

那是个人意见跟大家分享。可能有错,信息会有变化的,最好去政府网上或亲自问相关内容。

CHRIS MAO
REALTOR   DFH

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十万房贷的计算题
想买房子,先要决解你要不要问银行要钱,要多少。先我们做个数学题。
小猪银行给你:100,000
           利息:2.9% PER ANNUM
           25 年
            每月的房贷??????
          PV:100,000     I/Y:2.9        N:25*12=300    FV:0       PMT: 468.13
那么每月要交 :468.13
2: 好,现在发现 你因为维多利亚的房价挺高的,那钱不够,要问小猪一共借 200,000
          每月的房贷????? (其它信息一样)
          468.13*2=936.26
3.  好, 现在央行要加息(惨啦),在题二基础上把利息加1%. 那就是3.9%
       计算。。。。。  答案是:1,041.23

买房子之前,一定把你的财务做个评估。看自己有多少流动资产,看看你到底可以问小猪借多少钱。先有一个预批报告。那样拿那个看看可以有多少钱买。
跟你的小猪聊一下,因为每个人情况不一样,我也不知道细节。跟你的收入,工作,资产,负债,等等有关。
希望帮到大家,再次申明,那是本人知道的,有问题问你的会计和法律顾问。谢谢

CHRIS MAO
REALTOR DFH
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Chris Mao
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15% 房产税 , 大温
刚在看TIMESCOLONIST (SEP.22,2016)网上报道关于15%附加税,
在六月10 到八月1, 大温,外国身份买房有1,976 交易,总额达到23 亿。
从八月2 到现在          大温      外国身份买房有60 交易,总额达到四千六百九十万。

足足下跌97%

CHRIS MAO
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买房,出租和投资

现在,很多人买房子,租出去,把它成为投资工具。那个话题成为了有些买家的想法。想大家一起来探讨一下。记住,讨论是很多时候没有对和错之分,大家一起分享一下不同看法。

情景是:

2016九月,买一个700,000 刀的房子在维多利亚大学附近的。四房,三个卫生间,7,000 平方尺,室内有2,000 平方尺。1976 年的房。

问题:1.如果你有这个经济能力,以现在的大环境来看,你会不会这样做呢?你的理由是    什么?会考虑到什么因素?
             2。 你觉得租金要达到什么金额 才满意?会考虑什么费用?
     
注:假设情景以一般情况来计算。

谢谢大家


Chris Mao
Realtor DFH

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不认识这位经纪楼主,但认识这个大家常谈的话题。

目前一般公认:现在不是买房租房修房的时候,一定要现在做这三件事的要多准备点儿银子,少放点儿希望。因为现在房市货源少,租市紧张,装修公司太忙,很难有好的deal。

现在大环境如何很不好说,有真明白又有能力做投资的人应该在三,四年前就买了,最近卖了或开始卖了。租金对房主来说当然是越高越满意,但有市场限制不能随便要。比如那些在九月一号后还没租出去的,除特殊情况或房子有问题外,一般都是租金要的太贵了。

如楼主的例子,一般情况租金(不包水电网)会在每月2500刀以下,刨了地产税,保险费和修理费用,回报大概在3%左右。 如果谁能肯定几年以后房价会像这一年一样涨法,那就(别在乎租金回报)买吧。

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谢谢那些看了,有思考的人。更加谢谢发表观点的人。

1.先要解决那个700,000 的代价。 因为这个涉及投资的目的来考虑,我就用简单的利息计算方法吧。 就好像你借你好朋友700,000刀, 一年后还本金加利息。假设你给你朋友4%的利息吧(不错的朋友)。

  给朋友利息:700,000*4%=28,000刀
  

每年地税:3,500 刀
房子每年折旧费(可以说房子每年保养费吧): 300,000(除了土地,房子本身所有价)/40(年)=7,500 刀
保险费:2,000 刀
垃圾费和水费:300刀
电费,电视,上网是房客交

那么加起来是: 28,000+3,500+7,500+2,000+300=41,300刀


2.平均一个月是41,300/12=3,441.67刀

意思说一个月你大概要有3,441.67 刀租金收入。



注:
1.题目会涉及可能三个税的问题A。当你买掉房子,有那个增值的话,有增值收入税。   B.因为租金收入超过30,000刀一年,有可能涉及GST这个话题。C.个人收入税

2. 题目对物业未来增值没有考虑,因为物业有可能升值,或贬值。
3.没有把自己的劳动力(体力,时间)价值放上去。
4.题目还没有涉及手续费和其他费用
5.由于现在大维空置太低,听说有人在车里过夜。
6.区域对你出租的限制条款。7.为了简化关于每年的房子折旧费,用了简易方法技术。可以把总数变大(如果你觉的房子所有东西多),还可以把年份加大到五十年。

总结:如果单看用租金来回报的话,好像没有太大意思。除非,觉得未来这个物业会升值潜力很大,和有多余的基金投上去(觉得不动产相对保值)的话。

话题也是挺有意思的,如果有别的观点可以表达,大家可以互相参考,学习。


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        独立屋        
               
    1.    在市场天数       
                             15年八月        16年八月
Saanich East        22                     8
Gordon Head        15                    17
               
      2.  成交价:叫价        
                                15年八月          16年八月
Saanich East        98.70%                101.80%
Gordon Head        98.70%               102.70%
               
               
跟去年同月比较看出,今年房子在市场上很快就成交,甚至在一,两天就交易了,数据显示成交价总体               
比叫价高大概1-2%。这个跟市场上的房源缺乏有关,供不应求的现象。               
(数据来自victoria MLS        , 29/09/2016)        


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温哥华的房产最近好几年都成为本地,全国,甚至世界的话题.各种各样的媒体都几乎每天在报道.VANCITY(银行)有一个广告,大概说很多年轻人感觉温哥华生活成本很高,特别提到房屋问题,但是他们深信那里是世界最好,最漂亮的城市,会努力生活下去.当然,银行目的是让人知道他可以帮助人安居乐业.第二件是,大概一个月前GLOBAL NEWS的一个报道, 为了陈述大温的楼价高涨,一个主持人用三张在大温上市的很小的旧房相片(大概两房一厅,小小一块地,超过五十年的老房), 问一个在多伦多住的主持人猜价钱.结果,大家也会可能猜到. 价钱成了天价,差不多到两百万.
在三,四个月前,我看了一个很有趣故事(GLOBE AND MAIL). 一个很破简陋的小房子,就是在UBC大学附近出售.标价超过两百多万.那件事情引起很多媒体的报道.最后,还是超过他叫价成交了.后来, GLOBE AND MAIL 报道那个卖房主人的故事. 报道还有很多那破房的照片,屋顶看上去,好像没有修过一样.好像我记得是两个简陋的小房间. 那个洗澡房跟厨房就像你去博物馆看五十年代的东西.后院也没什么打理.就是一个字,破,破,破.但是,我在想,那是谁在那里住.他是一个退休不久的UBC大学的教授(白人),教了社会学很多年老师,太太是大学的图书管理员,也退了.在七十年代(具体那年忘记),从美国来这UBC大学教书.当时,他们买来时,那房子已经很旧了,所以也很便宜(忘记价钱,很便宜). 他们理念是不会花钱在房子上,除了基本的维修.但是,他们很注重两个小孩的成长,投资到小孩去了.最后,他们的小孩也有很大的成就.一个去美国教书,一个在BC 做IT. 然后,好像他们搬到其中一个岛上住了.
昨天,温哥华市长说了,他说对很多在温的人,很大可能永远买不起房子.像香港,三藩市一样. 政府的对过热的楼市政策太晚,太小.
对很多人来说,找的地方安顿下来,好好工作,培养下一代. 其实,那是很多人的梦想.

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大维多利亚2016 年九月数据(来自VREB,2016 十月三日)
                                        2016 九月              2015 九月
交易量:                            781                         704
新上市房子量 :            1,050                     962
在市场总算量:             2,061                    3,478
(注: 2014 九月在市场上房子总算达到4,200)

                                                                     2016 九月             2016 八月
大维多利亚独立房均价(大概)                    775,000              750,000
                           排屋                                    450,000
                          公寓                                     375,000

SAANICH EAST  一共有80  独立屋 卖出 ,均价为830,000刀
从数据看到,大维地区的价格还是维持高水平,直接跟房源有直接关系,尤其是跟2014 年比可以看出。 不难预料,价格还会持续保持高水平。个人认为,政府的措施对本地有影响,那BC 政府对大温的新税,还有联邦政府也会出手。至于新政策会不会到到本地实施,那也很难很难说。希望对大家有帮助。

CHRIS MAO
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PDS (Property Disclosure Statement)
PDS 房屋情况声明书。这个文件在房屋买卖过程中有着非常重大的意义。它是房主把他/她对房子情况的东西所知道的,如实的,情况声明出来。内容包括:1土地/地契(法律,财政相关),2外面对房子服务设施(自来水,排污,保安系统),3房子本身情况(包括,保暖情况,是否有石棉材料,房子结构问题,屋顶情况,有没有其它许可证等),4 其它(有没有种过大麻,等)
在大维,要在MLS上卖房的话,房主一定要提供这个。这是主要保护买家的,是看房子的第一步。是初步了解房子的一个重要信息。但是,作为买方如果有问题的话,自己去进一步调查。经纪也会帮手。
PDS 是一个重要的房子信息的来源。至于它的准确性,可靠性有多高,跟房主人对房子的了解情况有关系。有时候,房子从来没有住过,他/她会说什么也不知道。或者,房子是有遗产代理人来处理,他/她也会不知道。还有一点要指出的是,它不是自然会成为买卖合同的一部分。如果买方要把它成为合同一部份,必须在合同写上去。
希望可以帮助大家。


CHRIS MAO
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CMHC 保险费
当你买房子的首付低于20%时,贷款的机构要求你一定要买CMHC保险。 很多人错误理解那个保险是买给自己的。 那是错误的理解, 那是给贷款银行买的。 意思说,你还不了房贷,贷款银行就得到保险公司的保护,而不是你。 是你帮它买。
一般它有一个计算方法,根据你借的比率看你在哪个百分比里。
超过/包括   65%----------0.6%
超过/包括   75%----------0.75%
超过/包括   80%----------1.25%
超过/包括   85%---------1.8%
超过/包括  90%---------2.4%
超过/包括  95%--------3.6%

例子: 500,000 房, 首付5%(25,000). 因为你低于20%, 你一定要买
3.6%*(500,000-25,000)=17,100
一般人会把它放到贷款额去。
17,100+(500,000-25,000)=492,100

希望大家有用,记住那是根据现在的情况来计算, 但是会给大家了解这个CMHC保险。

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2016 11 月 大维房产买卖简讯
                         11/2016                    11/2016
交易数                 599                           573
新房上市数          786                           747
所有房在市场数    1815                       2952

市场上房源还是很缺,需求大。通常在年底,市场会淡下来。 房价格还是在高的水平。 新的贷款条件收紧,贷款的利息有一点的上升(跟财经市场,美国大选因素有关)。 总体来说,利息还是历史一个低位。
最近有件跟维多利亚房产市场的大事,关于对外籍在当地买房的消息。九月有27交易,十月有55交易, 十月外籍购买数是整个十月交易数的6.3%。 那给政府起了一个可能要干预市场的意向(像大温一样加15%附加税)。 维市长也承认本地正常面临住房危机。整个地区的住房空置低于1%,还有加快,简单对第二房间出租合法化来缓和住房问题。
不难预测明年房价还会在高位,还是卖家市场,房源也会紧张,个人房贷和其他债务有很大压力,租房难找地方住,租金会有上涨。大家有没用留意媒体报道在大温的租客的苦难,尤其是退休的,或单身家庭。我们这里可能比那里好一点,但是也不太乐观。
整个经济的大环境,和小环境有着很多不定因素,我们生活在一个特殊的时代。希望那些信息对大家有用。谢谢


CHRIS MAO
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油罐
冬天快来了,过去几天也很冷。 在这里,家里的取暖有几种方式:电热丝(像baseboard,地暖), 用木头的壁炉,用油的,用天然气的,还有现在的热气泵(heat pump). 各有好,也有不好。用电的电热丝安装方便,成本低,不占地方,容易在不同地方设温度。所有挺流行的,唯一一个缺点是用很多电(现在电费有涨了)。 烧木头的,已经是以前的方法了。有的人喜欢木头的味道(挺不错的),木也比较便宜,有时是免费(尤其刮大风后,树倒)。缺点是,热的效益不高,开火麻烦,灰要清理,你的烟囱要定期清理。热气泵也比较流行,夏天可以制冷(在这里,热的天不多)。 用天然气是一个很好的选择,尤其你家很大。热效益很好,安全,便宜。缺点,不是每个地方可以搭上气管,还有安装费可能要一笔不小的钱(大概七千)。最后是用油的。那是比较旧的方式了,它没有像天然气有那么好的热效益,油也贵,又要油缸来储存,又有味道。油罐的存放成了房子的一个隐忧。早在1960年(大概)后,所有油罐一定要地上储存。换个话说,房子在1960年(大概)前建的是地下的。如果你的房子或你想买的房子是很旧的话,这个问题要考虑一下。到底你的地下有没有那个东西,还有那个罐又没有油,油又没有泄漏。那个才是很重要的东西。大概2014年很多地方包括saanich立法说如果有那地下油罐的话,房主一定把它处理。那个地下油罐可大可小,最坏的是,一旦油泄漏了,把土壤污染了,房主要清理它。记得几年前,房主的油泄漏到附近的河流了,花了很多钱处理掉。在我们这里的人,对环境的重视非常高。
如果你想买的房子很旧,对这个油罐的问题有怀疑的话。第一,问一下以前的房主人,有可能他/她也不清楚。第二,问一下消防局,看一下有没用相关的纪录。第三,找去油罐的公司看一下(他也不一定找到,因为,时间久,房子不是以前的位置)但是,他会给你很多信息帮助你。
文章目的是提高意识,希望信息有用。


Chris Mao
Realtor
DFH Real Estate Ltd

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BC 政府对首次置业的省民提供5年免息贷款。
几天前,bc省长发了一个文章,为了帮助首次置业的人入房市场.下面是条件:
1.至少成为加永久居民或公民五年
2.在BC至少住一年
3.首次置业
4.房子价格在75万下
5.一定是银行审批通过的贷款者,贷款比例是80%以上
6.跟你的首付对应,最多达到37,500 或5%的首付
7.是5年免息,之后跟市场贷款价挂钩(第二房贷)8.从2017 一月到2020 年

以现在的市场来看,觉得对楼市没用太大帮助,反而,价格会上涨。还有那些是来自纳税人 的钱。可能使居民会借更多的债。
希望对大家有帮助。圣诞快乐

Chris Mao 毛鹤林
DFH Realtor

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