上篇:纳奈莫房地产市场2017年的年度总结与老规律
2017年,纳奈莫普通独立屋均价达到$518,449,相比2016年的$447,336,上涨了15.9%,而2016年相比2015年的涨幅则是14.3%,这说明纳奈莫的普通独立屋均价呈现加速上涨的趋势。
对于普通独立屋来说,更为显著的涨幅体现在中位价上。2017年,纳奈莫普通独立屋中位价达到$489,900,相比2015年的$415,000,上涨了18.05%。
在2017年纳奈莫的房地产市场中,依然延续了2016年的三个趋势,即:地在房先、季节变化、强弱变换。在下文中,夏夏将对这三点分别进行说明。
2.1地在房先
地在房先是指:产业价格的上涨幅度与土地价值在产业中所占份额成正比,与房产价值在产业中所占份额成反比。这个2016年纳奈莫房地产数据统计中起作用的规律,在2017年依然继续起作用。
表一:2017年、2016年与2015年纳奈莫各类型房产销售情况表
注:以上数据来自温哥华岛地产局Vancouver Island Real Estate Board
在土地、独立屋、共管房 (独栋)、共管房 (联排)、共管房 (公寓)五类房地产中,土地价值在该类型产业总价值中所占的比例是不断减少的,而房屋价值的比例则是不断上升的。从表一可以明显看出,随着土地占比的不断减少和房产价值的不断上升,五类房产的价格涨幅也呈现出递减的趋势。
与2016年不同的是,2017年夏夏特别统计了滨海独立屋(即waterfront海景房和waterfront湖景房)的销售情况,并将其单独作为一类,结果表明:其上涨幅度甚至高于土地的涨幅,这说明景色(海景、湖景等)在纳奈莫房地产中对价格有着明显的提升作用。
单独购买空地较难获得贷款,且建房往往需要较长周期,因此,从资金杠杆利用效率的角度考虑,更为合适的房地产购置方式是买入独立屋,在经济条件允许的情况下则可以考虑买入滨海独立屋。
2.2季节变化
图一:2017年纳奈莫独立屋分月份平均售价统计图
注:以上数据来自温哥华岛地产局Vancouver IslandReal Estate Board
从图一上可以看出:2017年,纳奈莫的独立屋平均售价依然表现出了一定的季节变化。在春季小低点之后,价格逐渐走高,在6月达到阶段性顶点,然后夏季7月及8月缓降,随后秋季继续走高,然后在年尾的冬季又出现下降。
在多数历史年份,这样的季节性变化均有体现。以2016年为例,如图二所示,可以看出纳奈莫在该年度的季节性趋势更加明显一些。
图二:2016年纳奈莫独立屋分月份平均售价统计图
注:以上数据来自温哥华岛地产局Vancouver IslandReal Estate Board
2.3强弱变换
纳奈莫一共拥有18个地产分区,对比图三、图四和图五,并将其中的数据总结成表二,可以发现一个特别有意思的现象,价格涨幅的强弱是会发生转换的。
图三:2017年纳奈莫独立屋分区域销售数量及平均售价统计图
注:以上数据来自温哥华岛地产局Vancouver IslandReal Estate Board
图四:2016年纳奈莫独立屋分区域销售数量及平均售价统计图
注:以上数据来自温哥华岛地产局Vancouver IslandReal Estate Board
图五:2015年纳奈莫独立屋分区域销售数量及平均售价统计图
注:以上数据来自温哥华岛地产局Vancouver IslandReal Estate Board
表二:2017年与2016年纳奈莫独立屋分区域涨幅对比表
注:以上数据来自温哥华岛地产局Vancouver Island Real Estate Board
如表二所示,2016年纳奈莫涨幅前6强中有4席,在2017年中涨幅排名倒数前四;2016年的涨幅第1,则在2017年中涨幅居11位。而纳奈莫2017年涨幅的前6强中的5个区域,在2016年的涨幅中则均居于10名之后。
强弱变换,轮流上涨,是纳奈莫房地产价格区域变化的特点。2017年的涨幅排名与2016年相比,强弱对调,变化巨大;2018年,这种强弱变换有望延续,涨幅在2017年居于后列的房产在2018年的涨幅有望再度走强。哪些区域会在2018年领涨,让我们一起拭目以待。
中篇:纳奈莫房产市场2017年对2016年新变化的延续
在2016年的白皮书中,夏夏曾经提到过纳奈莫房地产市场出现了两个新趋势:房源日趋紧张和拒绝成为温哥华的影子市场,这两个新趋势,在2017年的房地产市场依然得到了延续。
3.1 2017年纳奈莫房源继续紧张
2016年,包括纳奈莫在内的整个温哥华岛的保有房源已跌至十年新低。2017年底,整个温哥华岛的保有房源又再创新低。
表三:温哥华岛2017年底、2016年底和2015年底各类型产业存量房源对比表
注:以上数据来自温哥华岛地产局Vancouver IslandReal Estate Board
从表三可以看出,温哥华岛在2016年各类型房地产存量已经出现较大幅度下跌的基础之上,2017年又再次出现一定幅度的下降。个别房产类型,如共管联排房,它的下跌幅度甚至达到了30%以上,存量尚不足2016年底的三分之二。
表四:纳奈莫2017年底和2016年底各类型产业存量房源对比表
注:以上数据来自温哥华岛地产局Vancouver IslandReal Estate Board
而就纳奈莫房地产市场的表现而言,如表四所示,虽然2017年底各类型房源保有数量与2016年底相比,均略有超出(共管联排房除外),但绝对数值依然偏小,远低于2015年底的水平。
更为重要的是,如表五所示,2017年底(即2017年12月)纳奈莫各类型房产尤其是独立屋、共管联排房和共管公寓的销售数量,与2016年底(即2016年12月)相比均出现了较大幅度的上涨,而在供求关系上也更趋紧张,即出现了更为明显的供不应求的现象。
表五:纳奈莫2017年底和2016年底各类型房产销售数量与供应数量对比表
注:以上数据来自温哥华岛地产局Vancouver IslandReal Estate Board
当然,这里存在特例。在表五上,由于2017年底市中心91 Chapel公寓上市,集中供应了60个公寓,遭到哄抢,造成公寓数据增长过于巨大,明年底公寓数据应该会有所回落。而土地方面,则是由于去年底纳奈莫集中上市了一批新建房土地,造成哄抢,所以今年该数据出现明显回落,这也是一个特例。
年底存量房源的持续紧张,说明以纳奈莫为代表的温哥华岛房地产市场需求旺盛,2018年纳奈莫的房地产市场将以较大概率出现继续上涨的现象。
3.2 2017年纳奈莫房地产市场与温哥华差异变大,呈现独立走势,不再成为温哥华的影子市场
自2016年7月25日,大温哥华地区海外买家15%的房产交易税的限购政策推出之后,纳奈莫的房地产市场就与温哥华分道扬镳,走出了独立走势,前者不再是后者的影子。时间跨入2017年之后,这种现象依然持续。
图六:纳奈莫2016年7月-2017年12月独立屋销售均价统计图
注:以上数据来自温哥华岛地产局Vancouver IslandReal Estate Board
图七:温哥华2016年7月-2017年11月独立屋价格统计图
注:以上数据来自温哥华地产局Vancouver RealEstate Board
如图六和图七所示,纳奈莫和温哥华2016年7月至2017年底的独立屋市场,在趋势上没有明显的关联性,走向上在某些时段甚至明显相反。在此时间段内,纳奈莫独立屋销售均价涨幅达到25.45%,而温哥华独立屋价格仅微涨了1.88%。
下篇:纳奈莫房产市场2017年的新变化
在2016年的纳奈莫房地产市场出现了两个新的趋势,淡季不淡和联排房、公寓房补涨。
4.1 淡季不淡
如前文2.2小节的图1所示,2017年纳奈莫普通独立屋的季节变化没有往年明显,在一些传统的下跌月份甚至出现了反身上行,淡季不淡的现象。最为特殊的情况出现在2017年的11月份。
11月份通常是一个调整下跌的日子。但是,2017年的11月份,纳奈莫独立屋均价却达到$531,307,相比10月上涨2.9%,出现不降反升的现象;成交量方面也有所放大,共售出116栋普通独立屋,与去年同期相比上涨18%。夏夏认为2017年11月出现淡季不淡现象的原因有二:一、2018年1月起,加拿大全面实行贷款压力测试。一些买家希望在2017年内完成购房,从而避开贷款新政。二、挤出效应的影响。纳奈莫的房地产价值逐渐被大家所认知,温哥华、多伦多、
维多利亚这三个加拿大房地产价格排名前三城市的购房者,在当地房价不断走高、政策调控不断收紧的情况下,开始持续关注和进入纳奈莫,使得纳奈莫房价走强。在这两个因素中,原因一为短期效应,原因二为长期效应。夏夏认为,两者共同起作用的可能性更大一些,区别只是在于何为主导因素,这一点将会从2018年年初的市场走势中得到确认。
4.2 联排房、公寓房补涨
如图八和图九所示,2016年全年,纳奈莫联排房和公寓房的涨幅仅分别为7.91%和6.76%,远低于同期独立屋14.3%的涨幅。2017年,纳奈莫联排房、公寓房补涨明显,分别上升了13.87%和11.21%,虽然还没有超过独立屋15.9%的涨幅,但与2016年相比,已经有了长足的进步。
图八:2017年纳奈莫联排房分月份平均售价统计图
注:以上数据来自温哥华岛地产局Vancouver IslandReal Estate Board
图九:2017年纳奈莫公寓分月份平均售价统计图
注:以上数据来自温哥华岛地产局Vancouver IslandReal Estate Board
随着纳奈莫独立屋均价日渐上升,联排房和公寓显得越来越具有购买的价值,它们正日益受到众多刚需购买者及投资客的喜爱。2018年,纳奈莫联排房和公寓有望继续补涨。