hemingyong

回来了，谢谢。这一趟探访了江，浙，沪两省一市的南京，苏州，无锡，上海，杭州，绍兴，这一区域是中国最为发达，富裕之乡，房价自然高涨，不能代表全国平均水平。就我所见所闻，该地区平均房价在一万四，五/平方米，相当于维多利亚的三倍。我们同龄人平均每家都有两室一厅的住房，而我的同学，朋友，同事则至少有两三套房子。与他们比，我们有明媚的阳光，新鲜的空气，湛蓝的大海，碧绿的草地。所以，我在前面提到，将有越来越多的同胞，到温哥华，维多利亚来旅游，买房。

xjw

以版主的预测，各位可等的未来，房价还会上涨。

hemingyong

房价的涨落如股市的涨落，只有天才和傻瓜能预测，作为一般投资者，我不会从整体上预测房价。我听到看到越来越多的同胞来旅游，买房，这当然增加了买方的动力，但是卖方有多大的压力，不得而知。买房作为消费，取决于你的钱袋，作为投资，取决于你的算盘。

hemingyong

在很多人看来，现在维多利亚房地产市场前景不明，不断有人问，是涨是跌？其实，大家心里明白，不论是有人说涨还是跌，你也不会买或卖，因为市场可不管这家伙是什么斑竹。房市和股市，这点差不多，叫做投资有风险。想追大势，迟早被大势激起的大浪卷入水底。
查看了一下本话题的点击率，8000多，说明大家对此有兴趣。会买不会买，在不同市场情况下，都会遇到这个问题。如果回答了怎么买的问题，不是可以部分回答买，不买或是卖的问题吗？除了前面已讨论过的，我觉得，如何买到一个有升值潜力的房子，是关键。房子是不是会升值，一是取决于市场，二是取决于自己的经验。一个有潜力，需要翻修的房子，虽然技术上要求高，有挑战，但却是相对有保障的。
举个例子，十多年前，有个亲戚要买房，看好两个，都是24万，二里挑一，第一个小些，房主已做过装修，感觉较舒服。第二个大些，被房主自己动手，搞得很乱，但地点，外形和结构都具备翻修增值的前提条件。看了第一个，对亲戚说了两个中国字，不买。然后去看第二家，里里外外转了三圈，对经纪人说英语，全价，如有他人竟价，比他高五千。结果全价买下。一个多月翻修楼下，花掉两万多。请来经纪人一看，说30万，我帮你卖。但是新房主要过日子，舍不得，何况还有收入。以后又花3万装修了楼上。现在大约值70多万，而第一个小些的房，约值50万。

hemingyong

通过这个例子，我们看到，发掘潜力的结果是：1）当年增值10%。如果一两年内，房价跌幅为10%，对你没有负面影响；如果涨10%，就双倍你的增值。2）若干年后，平均市场翻一翻，你翻一点五。再加上现金流的实现，就把风险大大降底到可控范围之内，并且可以持续操作，发展。

Tom62

如何卖房？
有打算卖房的想法，如何卖比较好，装修一下还的只小收拾一下？谢谢！

雅居

现在市场5千套左右的房子，上市超过90天卖不掉的，通常不是因为要价太高，（以它的成本－”买价＋整修“而言）而是没有计划的整修，钱白花，没达到“增加价值”的效果，造成成本高，价格下不来。而没有整修的房子，一般人看不上，或是无法看到它的潜力，通常略过不考虑。
好房子，无论市场行情如何，涨或跌，都有人买。维多利亚的房子又多少需要不同程度的翻修维护。最近替朋友买房，看了近50套的房子，100％都在不同时期整理过，但是只有两套房子，做出效果，从结构改造，设计，施工质量，和最后的装饰（Staging），一起呵成。结果是，一上市就有多个买家竞价，三天之内成交，成交价比要价高。在存货这么高，预期价格回调的市场行情下，是成功的翻新装饰的例子。

雅居

引用:

原帖由 Tom62 于 2011-7-23 14:13 发表 如何卖房？有打算卖房的想法，如何卖比较好，装修一下还的只小收拾一下？谢谢！

个人觉得：1。合理规划设计的整修－厨房，浴室，合法的出租单位都是看的到回收的投资。挑几个你自己小区正在卖的房子，open house时去看看它的院子，装修和价位，，可以帮你的房子的整修和要价定个指标。2。专业经纪 － 他们有自己的人脉和客源，除了MLS还有自己的网站，增加看房买家的基数。有时后买卖双方直接面对面交易，反而不容易成交，有个缓冲的中间地带，来回有得商量。买家把自己的底价加上佣金来定卖价，而佣金其实是由买方付的。3。 上市前的准备 － 装饰Staging － “小收拾”，如何做？从哪开始？如何重点的做出效果？ 如果你比较了其他在市场上卖的房子，（同地段，年份，大小），应该可以明显感觉出来，装修（翻新装饰）给房子加分的效果。


2006年我装饰了一个房子，当时的市场正在下跌。这个房子一个周末的open house有100多个家庭来看，同时有3－5个家庭在房子里逗留。2003年买价是53万，装饰花了5千（窗帘，油漆，摆饰，搬运费），客人和经纪的预期底价是80－83万，开价98.9万,19天后以95.5万卖出，创了这个小区同时期卖价的记录。（此案例在外省).如果有兴趣，我可以分享一些"室内装饰“自己动手DIY的小贴士。

hemingyong

一般来说，卖房之前要做装饰，专业说法是staging，就如参加选美，要化妆打扮。
本话题说得是如何买房，似乎与如何卖房风马牛不相及，但基本道理相同。买房是发掘潜力，卖房也要发掘潜力，要想买个好价钱，或是卖个好价钱，除去市场的因素，我体会，如何翻修就是关键。相比而言，买房翻新较易，翻新卖房较难，因为要等买家给你评分。所以，没有十分的把握，一般人不为卖房而装修，而staging 则是好的选择，如有专业指导，装饰能有点石成金的效果。
谢谢tom62的问题，欢迎继续交流。

hemingyong

谢谢雅居分享经验。

radishj

我们当年买房也是我太太大力push的结果。当时的情况在我看，我们经济条件离买房还有一段距离。我爸从小跟我念“量入为出”，培养了我想对保守的观念。不是我老婆“哭着喊着”要买，我基本不会往这上面想。
几年下来后，我不得不承认她的决定真是英明呀！这样的大便宜我这辈子没捡到过几回。房子给我们全家带来了无穷的欢乐，我的几样大玩具--装修，养花，钓鱼，种菜，全部都和这房子有关。
我很认同MrGrant的观点，在大家都站着的时候，你自己趴下了是最难受的事情了。起码您得蹲着才行。

hemingyong

同感。总的来说，在这样的事情上，领导的决定都是英明的。俗话说，没有领导不成家啊。

MrGrant

大家看一看老帖

dapingguo

老帖看看挺有意思的