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请教:父母如何将房产转给子女

请教:父母如何将房产转给子女

最近我遇到一个很让我头疼和不解的问题,希望能得到有经验的朋友的指引和帮助。

父母如果想将自己的一套房产转给子女,这套房产现时还有一个父母名下的mortgage,这个title和mortgage上的转换,在法律上和银行操作上应该是怎样的一个过程,其间会牵涉什么费用?

因为是家人间的转换,其实基本上就是父母把房子送给子女了,而子女只是顺便把mortgage接手过来,继续完成供款。但是现在我从各渠道所了解的情况让我觉得很头疼。
1。父母如果把房子的名字完全换成儿子的名字,就相当于把房子按“市价”“卖”给了儿子,必须要交纳"Capital Gain",一下就是好几万。
2。mortgage上的问题也很迷茫,不知道该如何设立。

我想在这里的新老移民们,如果有这方面经验,或者有好的律师你知道是办理过类似的case的话,希望能跟帖帮我介绍一下。谢谢!


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银行账户信息,定存投资,个人贷款,房屋贷款。如果你想得到更多的咨询或更快的回复,可以给我来电或email:
Lina Feng 冯莉娜
Financial Services Manager
Bank of Montreal
3481 Cook Street
Tel:(250)405-2355   
lina.feng@bmo.com

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从税务方面讲的话就是这样,并且孩子要够一定的年龄。不知道法律上会不会有其他要求。
I'm glad to see you.

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Lina,
首先要看情况,如果是将他们现在自己居住的房子卖给儿子, 是不要交税的. 如果是第二或第三套房子卖出, 是属投资,是要交税的. 但是呢, 房子的价格是你自己定的, 只要离市政府的估价相差不大都可能成交. 所以CAPITAL GAIN 是可以控制的. 另外, 我听说屋主假如先卖了自己住的房, 而他还有第二套房. 这样一来, 他搬到自己的第二套房, NO.1 的赢利是不要交税. 假如他在NO.2 住满一定时间后, (好象3个月), 再卖出NO2. 同样也不要交税. 只是这个时间最好和税务专家确认一下.

祝大家NEW年牛气冲天!!

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Title问律师,mortgage assume (fixed rate),不过子女要qualify。
费用的话,律师这里一定要,如果mortgage能assume的话,就没有银行的费用。
如果不能assume的话,那就会有很多费用(discharge / charge),然后是新的term。子女还是要qualify。

怕有capital gain的话,就把房子做为gift,然后写明子女负责以后的mortgage。
不过我会建议他们咨询real estate lawyer和account。

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Hi Lina, There are several different results depending on if the property has been the parents' principal residence. Let's say the parents has lived in the property eversince. In this situation the transfer of the house to the son should be a tax exepmt transfer as it is the principal residence of the parents, in other words no capital gains tax payable. In addition if the  principal residence is less than an acre and the parents are currently living there, they should be able to transfer the property to the son without property purchase tax payable using an exemption in the legislation for a transfer from parents to child. I would guess that this type of transaction should not cost more than 500 provided there are no complications( such as mortgage assumption documentation required by the bank). There may be an issue with the mortgage company as technically they are required to be notified of any change of ownership and a change of ownership without their approval triggers a technical default under the terms of the mortgage.

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谢谢大家的热心跟帖和帮助,看来找律师还是首要第一步。等我把事情的来龙去脉搞清楚,一定上来跟大家好好汇报!

祝大家新年快乐,身体健康,万事如意!


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雷曼兄弟前行政总裁富尔德果然是贪心大鳄。他在雷曼申请破产后两个月,将豪宅业权以100美元贱卖给妻子,相信是避免遭小投资者和债权人兴讼索偿,因此先行将资产转移给太太。

富尔德弄垮美国四大投资银行之一的雷曼,曾说自己会负责,但他显然无意用金钱弥补。他意识到自己可能遭投资者和债权人循民事索偿,追讨损失,在去年11 月,仅收取象徵性的100美元(约780港元),将现值1,330万美元(约1.04亿港元)的佛罗里达州丘辟特岛豪宅业权让给太太。

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房产转移时如何申报 

一些父母在买房时计划將来子女长大时继承,但据加拿大税法规定,在出让房子时,是要付房产增值税。一些父母可能就想到以低价將房子“卖”给子女,从而省下一大笔资本增值税。由会计师朱晓阳提供的案例分析中能给有此想法的父母们提个醒,以免遭受到更大的损失。 

G夫妇在同一年间將两栋房子各以$1 “卖”给了他们的两个儿子,这一年两个儿子都满了18 岁。 G先生名义上以$1出让房子是为了免掉房子的“增值税”,但在报了这一年的税以后,G夫妇就收到了税务局的来信, 要他们为十八万多元的资本增值付税。 

G夫妇不想多付如此多的税款,所以上诉到法庭。 在法庭上, G先生提供的理由是:当初买这两栋房子的目的就是为了给两个儿子, 只是当时他们的年龄太小, 所以用父母的名义买下来 现在他们都已成年, 因此办一下过户手续; 在这些年间, 两个儿子一直是各住一栋房,G夫妇有自住屋, 两个儿子也一直认为房子是给他们买的。G夫妇还找来了证人证明他们说的都是真的。法官相信他们的陈述,也感受到了这个家庭的亲密无间的关係,但是这些都不是可以免税的理由。 

朱晓阳解释,不管是將房子卖给子女,还是送给子女也好,在这里实质是一个资产转移的问题。根据加拿大税法的规定,当资产转移给除配偶以外的亲人时,无论是以很高的价格还是很低的价格,或者是以赠送的方式,都將被认为是以市场价格出让。如果这个市场价格高於当初的成本价,就会有资本增值,出让资产的一方就要为此付资本增值税。 

朱晓阳指出,G夫妇虽然是以1元钱出让房子,但税务局根据市场价格评估这两栋房子的市价各为318,000元和220,000元。而他们当初买房时的成本价分別为158,387元 和130,000元, 这样两栋房子共有资本增值249,613元, 其中的75%(这是当年的税率,自2000年10月18日起降为50%), 也就是$187,210为应纳税收入。刘先生夫妇应该將这个数目申报於他们的税表中, 然后计算出应交税是多少。
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回复 9# 的帖子

很多人把房地产往生后由子女继承,但是生前没有适当的规划,儿女无法承担房地产增值税。有心人在生前可以考虑各种遗产规划的策略,其中之一就是在人寿保险内包括预估的增值税额。辞世后人寿保险理赔给付金是免税的,而且不必透过遗产继承手续(probate),就可以直接发款给指定收益人。如果您想多了解运用人寿保险作为资产传承的策略,我乐意提供进一步详细的资料。相信只要细心规划还是有合法合理的解决办法。请来电(华语英语均可)

Michael Hsieh
Senior Associate, World Financial Group
W: www.wfg-online.ca
E: MHSIEH33RHQC@WFGMAIL.CA
T: (250) 478 6175   F: (250) 478 6170

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回复 9# 的帖子

Probate (遗产传承手续)的费用,按加拿大各省的规定,可高到遗产的百分之一点五。遗嘱的执行(Execution of Will) 费用可在百分之三到百分之十左右,选聘遗嘱执行人应该小心考虑。http://wills-probate.lawyers.com/Executors.html  这网站上有些建议。

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